La vivienda usada convence al comprador

En la carrera de fondo que disputa el sector inmobiliario español por vender más casas está ganando por goleada la usada. Las ventas subieron en 2014 por primera vez en cuatro años -rompiendo la tendencia registrada desde 2010- y lo hicieron gracias a esta tipología.

De las 318.928 compraventas cerradas en 2014, el 62,7% (200.065 viviendas) fueron de segunda mano y apenas el 37,2% (118.863) de nueva planta, recoge la estadística del Colegio de Registradores. Según el INE, las compras de casas de segunda mano aumentaron un 18,4%. Por el contrario, las nuevas cayeron en picado al retroceder un 16,9%.

Todo apunta que la segunda mano seguirá siendo la protagonista de las transacciones a lo largo de 2015. Así, la brecha entre nueva y usada se hace cada vez más grande. ¿Por qué? El motivo principal que inclina la balanza es el precio, algo más asequible para el sufrido comprador. La usada es entre un 5% y un 15% más económica, según Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com. En euros, "la diferencia entre una vivienda media usada en España y una nueva está aproximadamente en 400 euros por metro cuadrado", calculan en la tasadora Tinsa.

Los inmuebles de segunda mano acabaron el pasado año cotizando a 1.347 euros por metro cuadrado, mientras que la obra nueva se situó en 1.624 euros, según los datos del Consejo General del Notariado. Incluso, en el mercado se puede encontrar segunda mano "por poco más de 1.021 euros. Esto, sin duda, anima a los futuros compradores", señala Chus de Miguel, directora comercial de Casaktua.com.

Además, el precio de la usada ofrece un mayor margen de negociación cuando está en manos de particulares, sobre todo, en pisos sobrevalorados adquiridos en la época de bonanza.

Otro punto a su favor es que está gravada con menos impuestos. Los inmuebles a estrenar están sujetos a un 10% de IVA, mientras que los ya habitados soportan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía del 6% hasta el 10%. Y, salvo excepciones, cuentan con mejor localización, ya que los pisos nuevos suelen escasear en el centro de las ciudades, a no ser que sean rehabilitaciones. "Un amplio porcentaje de los usados está en zonas más consolidadas y céntricas y con más servicios", señala Chus de Miguel.

Aunque estrenar tiene un pro de mucho peso: "la mayor facilidad de financiación que ofrecen las promotoras y los bancos dueños de viviendas", cuenta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. La obra nueva tiene normalmente un préstamo concedido al promotor que permite la subrogación del potencial comprador. Y las entidades financieras dan más facilidades de crédito para colocar sus productos, sean nuevos o usados. El vendedor particular juega con desventaja.

Si el estado importa, una está lista para entrar a vivir y en la otra es posible que el comprador tenga que invertir unos euros en un lavado de cara o en una reforma integral. "Nuestros clientes prefieren comprar una casa en una buena finca, actualizarla o reformarla a su gusto y pagar un 20% menos de lo que pagarían por una nueva", según Fernando Sánchez, agente de Re/Max Urbe. Y prosigue, "los problemas no tendrían por qué existir si el inmueble tiene la Inspección Técnica de Edificios favorable, buena eficiencia energética y aislamientos".

Al margen de gustos, ¿compensa pagar más por estrenar casa? "Si hablamos de la misma zona y las características del piso son similares, no creo que compense pagar más de un 10% o 20% por una vivienda nueva", considera Duque.

Que la segunda mano sea el motor de la reactivación que está viviendo el mercado se explica también porque hay una mayor oferta. Y, "porque la obra nueva que venden los bancos también se considera de segunda mano", indican en Idealista.com. Gran parte del stock que tienen los bancos se cataloga como usada aunque está sin estrenar, ya que es vivienda que han absorbido en concepto de pago de la deuda de los promotores.Antes de firmar, los expertos aconsejan realizar una simulación del gasto anual que va a suponer la compra. Pero también del mensual. Hay que valorar que "la nueva suele tener una cuota de comunidad más alta (piscina, jardines, áreas deportivas…), y que en segunda mano hay posibilidad de encontrar pisos con calefacción central y agua incluida", explican desde Fotocasa.es.

Y mientras la segunda mano conquista al comprador, la nueva se contrae y cae en picado porque apenas se ha construido en España en los últimos años. Eso sí, la edificación de viviendas de obra nueva va en aumento, aunque de forma muy lenta. En 2016 el escenario cambia. Bankinter estima que, tras años de fuerte caída motivada por la baja demanda y la parálisis promotora, las transacciones de casas nuevas volverán a recuperar un nivel cercano a 100.000 unidades en 2016 (que acabará con 450.000 ventas).

VIA@elpaís

Calcule el 'hachazo' fiscal que le espera si vende su casa antigua en 2015

La reforma fiscal que presentó el Gobierno elimina las correcciones monetarias y los coeficientes de abatimiento que se aplican en el IRPF a las plusvalías generadas por la venta de viviendas. La medida encarecerá la factura fiscal a partir de 2015 para los contribuyentes que vendan pisos, especialmente si fueron  adquiridos antes de 1994. Cinco Días ha elaborado un simulador para calcular la diferencia fiscal entre vender una vivienda hoy y hacerlo a partir de enero de 2015.  

Calcule el 'hachazo' AQUÍ

Un contribuyente adquirió un piso en 1976 por dos millones de pesetas (12.020 euros) y ahora decide venderlo y le ofrecen 220.000 euros. Con la ley vigente, el vendedor pagará 10.869 euros en el IRPFpor la ganancia patrimonial. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2015, el coste fiscal para el ejemplo supuesto se eleva a 43.995 euros. Es decir, la diferencia entre vender un piso el 31 de diciembre de este año o hacerlo 24 horas más tarde asciende a 33.126 euros.

Es el efecto de la supresión de la corrección por inflación y de los coeficientes de abatimiento que el Gobierno de Mariano Rajoy ha incluido en la reforma fiscal que entrará en vigor el próximo año y que modifica notablemente la tributación de las ganancias patrimoniales. En el caso de los inmuebles, la plusvalía que obtiene un contribuyente se corrige por los coeficientes de depreciación monetaria que se incluyen cada año en los Presupuestos Generales del Estado. Además, aquellos que compraron antes del 31 de diciembre de 1994 tienen derecho a una reducción por la plusvalía generada entre la fecha de compra y el 19 de enero de 2006. La ganancia imputada durante este período se reduce por los coeficientes de abatimiento y puede llegar a quedar exenta para casas compradas antes del 31 de diciembre de 1986.

Como apuntan desde el despacho Solchaga Recio & asociados, el cambio normativo influirá decisivamente en el mercado inmobiliario de aquí a final de año. Así, quienes tuvieran un piso comprado muchos años atrás y estuvieran pensando en venderlo, deberían acelerar el proceso para evitar el castigo fiscal que incluye la reforma del Gobierno. El comprador, por su parte, tendrá en la reforma fiscal un arma de presión adicional para rebajar el precio.Así, los coeficientes de abatimiento y la corrección monetaria permiten rebajar notablemente la plusvalía a efectos fiscales. Por ejemplo, si se compró una vivienda –incluidos los gastos de gestión como la notaría y los impuestos– por 10.000 euros en 1980 y se vende ahora por 200.000 euros, la ganancia patrimonial asciende a 190.000 euros. Sin embargo, con las correcciones monetarias y los coeficientes de abatimiento, la plusvalía a efectos tributarios se reduce a 47.730 euros. A partir de 2015, y siguiendo con este ejemplo, toda la ganancia patrimonial (190.000 euros) tributará.

Por otra parte, en términos fiscales, la donación de una vivienda tributa como una venta. Es decir, si un padre dona a su hijo una casa, obtiene una plusvalía en función del precio al que compró la vivienda y el precio de mercado vigente en el momento en que se produce la donación. Así, todo apunta que lareforma fiscal acelerará las donaciones de vivienda para evitar el castigo fiscal en el IRPF que se producirá a partir de enero de 2015.

Es cierto, como recuerda Rubén Gimeno, director del Servicio de Estudios del Registro de Economistas y Asesores Fiscales, que se mantiene la exención para las plusvalías derivadas de la venta de lavivienda habitual en el caso de contribuyentes mayores de 65 años. Tampoco se elimina la exención por reinversión de la vivienda habitual.

Por otra parte, el Gobierno también prevé rebajar los tipos impositivos que se aplican sobre lasganancias patrimoniales. Sin embargo, ello no compensa el hachazo fiscal que sufrirán muchos contribuyentes. Actualmente, las plusvalías tributan al 21% para los primeros 6.000 euros de beneficio. Entre 6.000 y 24.000 euros pagan el 25% y a partir de ese nivel se aplica un 27%. En 2015, los primeros 6.000 euros tributarán al 20%, entre 6.000 y 50.000 euros aplicarán un 22% y por encima de ese umbral pagarán un 24%.

Los contribuyentes que compraron recientemente una vivienda –y por lo tanto no aplican el coeficiente de abatimiento– son los potenciales beneficiarios de esta rebaja de tipos. Sin embargo, es muy probable que el precio de sus casas se haya depreciado y, por lo tanto, la venta no genere ninguna plusvalía. Y en caso de ganancias reducidas, la corrección por inflación permite actualmente reducir hasta cero la cuota a pagar. Por ejemplo, si un contribuyente compró una vivienda por 275.000 euros en 2002 y la vende ahora por 300.000 euros no tributará porque la plusvalía actualizada a la inflación resulta negativa. En 2015, en cambio, esta misma operación generará una ganancia a efectos fiscales de 25.000 euros.

Por ejemplo, una persona que compró 6.000 euros en acciones de Repsol cuando la compañía salió a Bolsa el 11 de mayo de 1989 y hoy vende sus participaciones, habrá logrado una plusvalía de 66.228 euros. Al aplicar los coeficientes de abatimiento, la ganancia a efectos fiscales se reduce hasta 9.668 euros y la cuota a pagar asciende a 2.177 euros. A partir de enero, se tributará por toda la plusvalía y la factura fiscal para este ejemplo aumentará a 14.774 euros.Los cambios normativos también afectan a la venta de acciones o el rescate de fondos de inversión. En estos casos, no se aplica la corrección monetaria, aunque las compras realizadas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994 también tienen derecho a aplicar los coeficientes de abatimiento. La fórmula de cálculo es compleja y los coeficientes reductores rigen sobre la plusvalía generada entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006. En el caso de las acciones bursátiles, la ganancia con derecho a reducción se calcula en función del precio medio de la acción en el último trimestre de 2005. Más allá de las operaciones rocambolescas, el cambio normativo perjudica a los contribuyentes que invirtieron en acciones hace muchos años.

La rebaja de tipos sí que beneficiará a los inversores que compraron acciones con posterioridad a diciembre de 1994. En cualquier caso, el beneficio que obtendrán es inferior al perjuicio generado a los contribuyentes que adquirieron títulos hace más de 20 años. Hacienda argumenta que eliminar los coeficientes de abatimiento dota al IRPF de una mayor “simplicidad”.

La compraventa de viviendas suma dos meses de subidas

Aumento de las ventas de pisos de segunda mano y de vivienda nueva.

Las 24.968 operaciones de compraventa de viviendas realizadas durante el mes de abril de 2014 suponen un aumento del 5,3% respecto al mismo mes del año pasado, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Estos números suponen el segundo

Andalucía se mantuvo a la
cabeza, junto a Cataluña,
Madrid y Valencia.

mes consecutivo de datos positivos en la estadística de compraventa de inmuebles, poniendo fin a diez meses seguidos de caídas interanuales. El INE destaca que hay que tener en cuenta que la Semana Santa se realizó en meses distintos tanto en 2013 como en 2014.

El crecimiento en la compraventa de viviendas se produjo gracias al aumento de las ventas de pisos de segunda mano, en un 5,1% (14.306), como a la compraventa de viviendas nuevas, que un avance del 5,7% (10.662). Andalucía se mantuvo a la cabeza en el cuarto mes del año, con 4.733 operaciones, seguida de Cataluña (3.724), Comunidad Valenciana (3.497) y Madrid (3.345).

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