El precio de la vivienda cae un 4,2% a cierre de 2013 y suma seis años a la baja

 
Desde los niveles máximos alcanzados en el primer trimestre de 2008, en pleno "boom" del sector inmobiliario, el precio medio por metro cuadrado acumula un descenso del 27,3 %

El precio de la vivienda libre descendió el 4,2 % a cierre de 2013, una caída que, a pesar de haberse moderado con respecto a los dos ejercicios anteriores, representa ya la sexta caída anual consecutiva.

Según la estadística que publica hoy el Ministerio de Fomento, desde 2010 no se observaba una caída tan baja de los precios.
Sin embargo, desde los niveles máximos alcanzados en el primer trimestre de 2008, en pleno "boom" del sector inmobiliario, el precio medio por metro cuadrado acumula un descenso del 27,3 %.

Con estos datos, el precio medio de la vivienda libre sigue alejado de los máximos que llegó a alcanzar en los primeros tres meses de 2008, cuando se situaba en 2.101,4 euros por metro cuadrado, frente a los 1.467 euros actuales, el menor importe desde comienzos de 2004.

Sin embargo, con respecto al trimestre anterior, el precio medio de la vivienda libre en el cuarto trimestre del año cayó el 1,9 %.

Tras experimentar fuertes crecimientos de dos dígitos en los años de esplendor de la economía española, el precio de la vivienda registró su primera caída interanual en 2008, cuando cayó el 3,2 %, la primera caída en 15 años.

Ya en 2009, la caída interanual fue del 6,25 %. Este descenso se moderó un año después, cuando este indicador cedió el 3,5 %.

En 2011, intensificó la senda de caídas con el 6,8 %, mientras que en 2012 este porcentaje llegó incluso al 10 %, la mayor caída de toda la serie histórica, que arranca en 1987.

Por tipo de inmueble, el precio de la vivienda libre nueva (hasta dos años de antigüedad) se situó en los 1.536,5 euros en 2013, el 3,2 % menos que un año antes, en tanto que la usada (más de dos años de antigüedad), fue de 1.444,7 euros por metro cuadrado, el 4,7 % menos.

El precio medio de la vivienda protegida en España alcanzó los 1.102,9 euros el metro cuadrado, el 2,3 % menos que un año antes.

Así, el índice general de precios de la vivienda, que integra libre y protegida, disminuyó al cierre de 2013 un 4 % interanual y un 1,8 % con respecto al trimestre anterior.

Como dato positivo, el precio de la vivienda aumentó en tasa interanual en Baleares (3,6 %), Madrid (2,1 %), Galicia (0,5 %), Ceuta y Melilla (0,5 %) y Canarias (0,3 %)

Por su parte, las mayores caídas se localizaron en La Rioja (16,4 %), Castilla La Mancha (12,3 %), Cantabria (12,3 %), Aragón (11,5 %), Castilla y León (9,7 %) y Cataluña (8 %).

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La inversión inmobiliaria crece más del doble en España tras la vuelta de los inversores internacionales

La inversión inmobiliaria en España se incrementó notablemente durante el ejercicio 2013, registrándose un repunte de todos sus segmentos. Con 3.800 millones de euros, el volumen se incrementó más del doble en términos anuales, en concreto un 112%, según datos del estudio de mercado elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.

“Esta mejora se basa en el hecho de que lo que hasta la fecha ha sido para los inversores una percepción del mercado español como nicho de gran interés para dar rendimiento al capital, hoy es ya una realidad. Se constata que en una buena parte de las operaciones llevadas a cabo en el año, los capital values de los activos se encuentran en zonas de mínimos, a lo que se suma la oportunidad que han venido representando y seguirán haciéndolo, con seguridad, las quitas aceptadas por entidades financieras para sacar sus activos de los balances o deshacer posiciones en el país”, explica Francisco Manchón, director nacional de inversión de BNP Paribas Real Estate en España.

Durante 2013, el mercado volvió a estar dominado, después de varios años, por inversores internacionales. Entre los europeos, destacaron británicos, franceses y alemanes. Los norteamericanos sobresalieron por sus operaciones de carteras residenciales y los latinoamericanos por la búsqueda de activos ‘prime’ en Madrid y Barcelona.

En cuanto a la tipología de inversor, los fondos inmobiliarios e institucionales han tomado el testigo en 2013 de los inversores privados, con una cuota participación del 47% de los primeros frente al 20% de los segundos. Compañías inmobiliarias patrimonialistas y REIT’s tuvieron también una participación del 20% cada uno en el volumen total invertido. Para 2014 se espera mayor actividad de los institucionales, a los cuales se unirán más activamente fondos de pensiones y aseguradoras.
Si la inversión despegó en 2013, se espera una aceleración para 2014 siempre que se siga apreciando la mejora de ciertos parámetros macroeconómicos, se constate el cambio de tendencia en el consumo privado y los mercados de ocupación; y los precios de los activos den señales de recorrido al alza en el medio plazo.

El ‘retail’, especialmente el segmento de centros comerciales, ha sido el sector clave en el despegue de la inversión inmobiliaria en España. A este mercado correspondió el 43% del volumen de inversión del pasado ejercicio. Las ventas de porfolios residenciales, principalmente procedentes de organismos públicos y Sareb, han tenido una fuerte repercusión en la inversión inmobiliaria en 2013, aportando un 22% del total, con algo más de 800 millones de euros. La inversión en oficinas, centrada en activos ‘prime’ o representativos de Madrid y Barcelona, llegó a los 667 millones de euros.

Por lo que se refiere a las rentabilidades ‘prime’, la competencia por los mejores edificios de oficinas de Madrid y Barcelona ha favoreciendo un ligero cambio de tendencia. Las rentabilidades en Madrid han sufrido un descuento en el primer trimestre de 2014, desde el 6,2% hasta el 5,9%.

Del contexto general, cabe destacar que la economía española ha iniciado un camino de moderada recuperación. La inversión en capital fijo ha vuelto a crecer, se genera empleo en algunos sectores y se espera una mejora del consumo, aunque tímida, para finales de 2014. Las previsiones de BNP Paribas Real Estate apuntan a que la inversión inmobiliaria se consolidará en 2014. “Hay un cambio claro de sentimiento en el mercado. Lo que hace 18 meses tardaba más de un año en venderse, si se daba el caso, hoy se vende con seguridad si hay intención real para ello y en un plazo inferior a un año. Sin embargo, la avalancha de capital potencial con intención de entrada en el país no se está viendo aún correspondida por la oferta real de producto", explica Manchón.

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La inversión en el sector inmobiliario catalán se duplica en el último año superando los 1.300 millones

La inversión en el sector inmobiliario catalán superó los 1.280 millones de euros en 2013, un 116% más que en 2012, según concluye el informe 'Tendencias 2014' presentado esta mañana en Barcelona por CBRE. La mayoría de los 250 altos directivos del sector que han participado en la elaboración del informe cree que los fondos oportunistas seguirán siendo la inversión más habitual en 2014 y que el precio de la vivienda no ha tocado fondo. Sin embargo, también prevén un aumento de los inversores institucionales e inmobiliarios y piensan que el mercado de oficinas en Barcelona ya no registrará más bajadas.
Javier Kindelan, presidente de CBRE Valuation Advisory, ha destacado la fortaleza de la capital catalana frente a las regiones periféricas españolas y, exceptuando las oficinas, pronostica un aumento de los precios en las zonas privilegiadas y con más demanda. Según Enrique Martínez Laguna, director general de CBRE: "Barcelona es una de las tres capitales europeas, junto con Madrid y Dublín, donde los inversores piensan que los valores crecerán más". Entre los nuevos inversores destaca los procedentes del mercado asiático -con actores de China, Malasia y Singapur- en forma de family offices (fondos patrimoniales de origen familiar), fondos soberanos, actores institucionales y promotores.

Anna Esteban, directora de Capital Markets de CBRE, ha puesto énfasis en que el incremento de la inversión en la capital catalana procede sobretodo de la fortaleza del sector hotelero y la venta de oficinas por parte de la administración pública. Entre las operaciones más relevantes de 2013 destacan la venta del Hotel Vela, la inversión en High Street en Plaça Catalunya por parte de El Corte Inglés y en Passeig de Gràcia por BBVA y LVMH, así como, en el plano logístico, la venta de un conjunto de oficinas de la Generalitat, que han adquirido Prologis y AXA REIM.

"La buena salud del turismo contrasta con la mala salud de las oficinas", ha concluido Esteban. Las rentas de este sector en zona privilegiada disminuyeron en 2013 a un mínimo histórico y, a diferencia de lo que apunta 'Tendencias 2014' para Madrid, aún pueden caer más en los inmuebles situados en zonas periféricas y deslocalizadas. La transformación de muchas oficinas a hoteles y viviendas ha hecho disminuir la superficie del estoc barcelonés a unos 184.000 m2, un 8% menos que en 2012. También pueden seguir cayendo los precios de los centros comerciales secundarios y las plataformas logísticas a las afueras de Barcelona.

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Sólo una cuarta parte del sector inmobiliario cree que el precio de la vivienda tocará fondo en 2014

El sector inmobiliario se encuentra en un punto de inflexión en el que los precios de la vivienda moderan su caída, pero el empleo y el crédito, que sustentan la demanda, siguen sin remontar el vuelo. Se espera que los fondos 'buitre' dejen paso a los inversores institucionales y que desembarquen los fondos asiáticos.

Sólo un 28% de los 250 altos directivos que han participado en el informe Tendencias 2014, de CB Richard Ellis, espera que el precio de la vivienda toque fondo en 2014, mientras que, entre los que esperan nuevas caídas, las previsiones apuntan a descensos inferiores al 10%. 

Al mismo tiempo, alrededor de un 60% de los encuestados cree que la reactivación aún tardará un tiempo y que la actividad de la Sareb hará bajar o al menos estabilizar los precios de los activos inmobiliarios.

Desde la consultora inmobiliaria recuerdan que en 2013 hasta casi el 90% del sector esperaba caídas de precios en la vivienda, con lo que los resultados de este último informe sugieren que "el residencial se despereza".

Otro de los resultados apunta que uno de cada cuatro encuestados espera que en 2014 se inicien hasta 175.000 viviendas nuevas, "lo que ratifica cierta confianza añadida en el futuro residencial a medio plazo", según CB Richard Ellis.

La rehabilitación, locomotora del sector 

En lo que se refiere a la rehabilitación de viviendas, casi el 40% de los encuestados piensa que esta actividad será la principal locomotora residencial este año. 

Con todo, el informe concreta que las oficinas sigue siendo el principal objetivo de los inversores en 2014. Un 37% de los encuestados certifica su interés por este tipo de activos, frente al 33% de 2013, al igual que en el caso del retail, donde este porcentaje pasa del 22% al 25%. En el caso del sector residencial, sólo el 19% se decanta por esta apuesta, un punto porcentual menos que el pasado año.

Inversores 

El presidente de CBRE Valuation Advisory, Javier Kindelan, ha explicado que esta foto fija de las preferencias de los inversores en España se enmarca en un momento de "recuperación" del sector inmobiliario en su conjunto. 

Desde CB Richard Ellis se considera que la entrada de los inversores oportunistas en el mercado, sobre todo en el segundo tramo de 2013, ha sido fundamental para introducir liquidez y abrir la puerta, en una segunda fase, a los inversores institucionales, más temerosos del riesgo. 

Así, el informe espera que en 2014 los principales actores sean estos fondos, con un 56% de las opiniones. Si bien, este porcentaje era del 67% en 2013. Al mismo tiempo, los que ven mayor protagonismo en el inversor institucional alcanzan el 12%, frente al 6% de un año antes. 

Según Kindelan, estos movimientos sobre la visión de los inversores que tomarán las riendas del mercado inmobiliario en 2014 "dicen que está cambiando el ciclo". A la pregunta de si los fondos extranjeros han llegado para quedarse, el vicepresidente de CBRE España, Enrique 

Martínez-Laguna, ha señalado que su presencia sólo será sostenible si mejoran los fundamentales de la economía, y ha insistido que, sólo así podrían mejorar la valoración de los activos adquiridos para venderlos posteriormente, con una rentabilidad suficiente, a inversores más estables. 

Martínez-Laguna se ha mostrado convencido, sin embargo, de que, al menos en 2014, se acelerará el traspaso de grandes carteras de activos desde las entidades financieras a los servicers, aunque ha advertido que éstos se irán atomizando puesto que la gestión de estos activos tiene poco margen de rentabilidad y sólo puede incrementarse a partir de grandes volúmenes. 

Además, Martínez-Laguna ha anticipado que en 2014 "llegará a España el inversor asiático", especialmente el chino, que suele ser más lento en sus apuestas en tanto que analiza mucho sus operaciones, y se incrementará la llegada de inversores latinos, que son "muy sensibles a los cambios de ciclo".

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La inversión inmobiliaria en España se multiplica por 12 en un solo año

El volumen invertido en el sector alcanzó en 2013 los 5.211 millones de euros
Esta cifra supone el 37% del total de las inversiones realizadas en el país
Fondos, capital riesgo y entidades financieras, protagonistas indiscutibles
Oficinas (36% del total) y sociedades (25%), los activos más vendidos
Madrid y Barcelona serán los epicentros este año, con oficinas, hoteles y 'retail'

La confianza de los inversores extranjeros en España ha crecido exponencialmente en el último año. Y de especial manera en el mercado inmobiliario. Así se desprende del Informe de inversión en el mercado inmobiliario en España 2013, elaborado por Irea.

Según el mismo, la inversión global realizada por fondos, capital riesgo y entidades financieras creció un 118%, hasta los 13.935 millones de euros. Y en el sector inmobiliario, la cifra alcanzó un volumen de 5.211 millones de euros: es decir, un 37% del total de la inversión realizada en España.

En el citado estudio (que analiza las transacciones realizadas por fondos, capital riesgo y entidades financieras, excluyendo otras comofamily office), se recoge el impresionante crecimiento experimentado por este sector. De hecho, la inversión en ladrillo se ha multiplicado por 12, desde los 433 millones de euros alcanzados en el año 2012.

En cuanto al número de transacciones, el informe señala que se han pasado de nueve en el año 2012 a las 46 llevadas a cabo en 2013. Como apunta el CEO de Irea, Mikel Echavarren, "hemos pasado de ser invisibles a ser imprescindibles".

PERFIL DEL INVERSOR
Por tipología de comprador, la irrupción de la Sareb y otras administraciones públicas (AAPP) han modificado el perfil de inversor. Así, si en 2012 las AAPP representaron el 3% del volumen de negocio, el año pasado escalaron hasta el 33%, por valor de 1.737 millones de euros.

Por su parte, las entidades financieras protagonizaron ventas por valor de 1.919 millones de euros. Esta cifra, sumada a las cerradas por las AAPP, suponen el 70% del volumen de negocio en el sector.

En cuanto a los tipos de activos, la inversión estuvo centrada enoficinas (36% del total) y sociedades (otro 25%), fundamentalmente plataformas de servicing. Unos porcentajes similares a los de 2012.

Sin embargo, donde sí se observa un cambio es en el volumen de los importes de estas operaciones. De esta forma, el volumen de inversión en oficinas se multiplicó por 15 (hasta los 1.872 millones de euros), mientras que la inversión en sociedades lo hizo por 13 (1.309 millones de euros).

PREVISION
El incremento de la actividad experimentado desde el segundo trimestre de 2013, producido por la mejora en los indicadores económicos nacionales (prima de riesgo, crecimiento del PIB, etc.) "continuará movilizando el interés de inversores nacionales y, fundamentalmente, internacionales en España", apuntan desde Irea.

Este incremento en la actividad se reflejará "con especial intensidad" en el sector inmobiliario, señalan. Según Echavarren, "algunos fondos oportunistas ya empezaron a organizar equipos locales en España a finales de 2013, lo que traerá un mayor dinamismo en los próximos meses y favorecerá el cierre de más operaciones".

Durante este año, Madrid y Barcelona protagonizarán las inversiones inmobiliarias, centradas en oficinas, hoteles y retail, según el estudio. Asimismo, destaca que a finales de 2014 aparecerán nuevos productos de inversión, como residencial en costa, residencias de estudiantes y de la tercera edad.El CEO de Irea puntualiza: "Se prevé que durante 2014 se incrementen las operaciones de venta de deuda, fundamentalmente por la actividad de la Sareb y entidades financieras no españolas (deuda inmobiliario) y el desapalancamiento de otras entidades financieras (deuda consumo)".

Pese a esto, Irea prevé que "la debilidad del consumo interno se mantendrá durante la mayor parte de 2014, lo que seguirá dificultando la reactivación de la venta de las promociones de carácter residencial".

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Los emprendedores vuelven a interesarse por el sector inmobiliario

Tras cinco años de resultados lastrados por la crisis del ladrillo, la cadena Alfa Inmobiliaria vuelve a atender a empresarios interesados en reincorporarse al sector. Se trata básicamente, afirma la compañía, de franquiciados que abandonaron la red en los peores años de la recesión y que ahora detectan nuevas oportunidades.

Los emprendedores vuelven a
interesarse por el sector inmobiliario

“En cualquier caso, afirma Jesús Duque, vicepresidente de la compañía, el perfil de quien se acerca actualmente al sector ha cambiado notablemente”. En primer lugar, afirma, se trata de profesionales con un profundo conocimiento de la actividad, que en muchos casos han buscado nuevas opciones laborales pero que han mantenido su red de contactos a la espera de que la situación se normalizara. En muchos casos, se trata de asesores inmobiliarios con clientes con un perfil conservador y patrimonial que buscan inmuebles capaces de aportar rentas.

La segunda característica es que vuelven al sector los profesionales más formados y competitivos del sector, que conocen perfectamente el producto que se vende en su zona de actuación, con dotes comerciales y capaces de ofrecer un servicio que integre el asesoramiento jurídico en las operaciones, ya sean de venta o alquiler.

“El sector inmobiliario antes o después se recuperará y, al igual que lo están haciendo las grandes fortunas y fondos de inversión, los activos inmobiliarios volverán a recuperar su valor, y el pequeño empresario y el emprendedor es consciente de ello”, concluye Duque.

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El sector inmobiliario se recuperará en 2014 si la economía acompaña

La recuperación de la economía y la del sector inmobiliario van de la mano, afirma Deutsche Bank.
Los expertos y entidades relacionados con el sector inmobiliario siguen sin ponerse de acuerdo en si la recuperación ha llegado o las estadísticas son un espejismo. Un estudio elaborado por Deutsche Bank la situación de los mercados inmobiliarios en 11 países la zona euro afirma que la vivienda en España muestra signos de recuperación y que su recuperación dependerá de la situación económica del país.

"Los precios de las casas no
terminarán de tocar
fondo hasta que no se
reactive el crédito."

El banco alemán afirma que los precios de las casas no terminarán de tocar fondo hasta que no se reactive el crédito. La concesión de hipotecas se encuentra en mínimos históricos. “La recuperación de la economía y la del sector inmobiliario van de la mano, de manera que los precios estables o a la baja en la vivienda frenan la economía”, concreta el informe. Además, destaca que el ajuste del precio de la vivienda no ha llegado a tocar fondo pero se acerca a su final tras producirse grandes caídas en los precios de las casas de hasta un 50% desde máximos.

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