Los analistas de Exane BNP Paribas han realizado un informe completo sobre España y el Inverstor´s Day que se celebró la semana pasada. En él, repasan todos los aspectos de la economía, con un optimismo matizado y un análisis más concreto de diferentes aspectos. Entre ellos, destaca su visión sobre la vivienda: creen que se está desarrollando un mercado dual, con zonas en las que los precios y otras donde todavía queda recorrido a la baja en los precios.
La dualidad característica del mercado laboral español también ha llegado a la vivienda. Exane apunta a que claramente ya se ha desarrollado, con una parte prime en la que ya han repuntado los precios, y otra parte, la mayor parte, en la que todavía se van a ver mayores caídas. Algo muy similar a lo que pasa en Reino Unido, donde Londres y la zona del sureste mejoran aunque el resto del país no.
La vivienda, aparte del problema que puede suponer para el ciudadano de a pie, ha adquirido una importancia capital con la crisis, ya que el papel preponderante que ha tomado la banca vía embargos a constructores y particulares hace que el mercado inmobiliario sea crucial tanto para el sistema financiero como para el conjunto de la economía española.
¿Dónde suben los precios?
Aunque los analistas de la entidad creen que es difícil seguir los precios reales en España, algunos datos permiten aventurar donde se ha acabado la corrección. Y los datos no dan sorpresas, ya que apuntan al centro de las grandes ciudades, Madrid y Barcelona, donde el número de transacciones ya comenzó a crecer desde otoño del año pasado, con descuentos de entre el 15 y el 20%, lo que sugiere que la corrección en estas zonas ya habría concluido.
Desde BNP se espera que la oferta de este tipo de viviendas premium crezca con la banca y la Sareb poniendo más pisos en el mercado, pero creen que los ?buitres? (fondos en busca de activos problemáticos con fuertes descuentos) ya han tenido su momento, y esperan que fondos más tradicionales entren también en el mercado inmobiliario.
Algunos de los últimos ejemplos de operaciones, que se han cerrado más o menos al mismo precio al que salieron al mercado, apuntan a que los descuentos se han terminado en las mejores zonas de España.
Sin embargo, en el resto del país la situación es mucho menos alentadora, y desde la entidad esperan más bajadas de precios a pesar de la fuerte corrección de alrededor de un 35% desde los máximos precrisis. Pero hay varios síntomas de que las caídas no han terminado, especialmente los datos relativos a la cosntrucción. Por ejemplo, los visados para construcción de obra nueva, que se dispararon de 337.000 a 865.000 entre 1997 y 2006, se hundieron hasta los 44.000 en 2012.
Pero también hay datos positivos, como el incremento de las ventas de pisos embargados y los tímidos repuntes de precios en algunas zonas como Navarra o Baleres. Sin embargo, desde Exane apuntan a que lo que nos dicen estos datos es que se ha ralentizado el ritmo de caída, pero que los excedentes de vivienda seguirán presionando a la baja los precios.
¿Cuánto queda de bajada?
Por ello, la gran cuestión ahora es cuánto recorrido a la baja queda. Una de las maneras de medirlo es buscar las estadísticas que miden la capacidad de compra de una vivienda, como el ratio precios de la vivienda-ingresos. Y en este caso, aunque este indicador ha caído un 25% desde mediados de 2007, todavía está un 12% por encima de la media anterior a la crisis, dato que sugiere que todavía queda margen de caída en los precios de la vivienda.
Otro método alternativa es fijarse en el diferencial entre la rentabilidad del alquiler de vivienda y los costes de financiación a largo plazo de España. Si este indicador marca que la rentabilidad del alquiler es sustancialmente superior a la de los bonos, indica que las casas están baratas, o al menos más cerca de su precio justo.
Según los cálculos del banco, actualmente los alquileres rinden un 2% por encima del bono, comparado con el 3,5% de media de antes de la crisis, lo que también sugiere que hay que corregir más, si bien en este caso hay que tener en cuenta los vaivenes en el bono por la crisis de deuda. A pesar de ello, la rentabilidad del alquiler es todavía un 12% menor que la media a largo plazo antes de la crisis, según Exane.
Teniendo en cuenta todo ello, desde esta entidad se asume que todavía queda una corrección general del precio de la vivienda de alrededor de un 10%, y que aunque no es una estimación muy precisa, si están seguros de que al menos a corto plazo la vivienda va a seguir cayendo.
Continuar leyendo... El Economista
No hay comentarios:
Publicar un comentario