Las victorias de Colau y Carmena cambian la política de los bancos
Las urnas han construido un nuevo juego de relaciones. No sólo entre los propios partidos políticos, más necesitados que nunca de acuerdos ante la estrechez de las victorias. También entre los nuevos líderes y las empresas del Ibex 35. La banca será uno de los primeros sectores con los que se inicien los contactos. Es el paso que espera el sector financiero, donde ya ha comenzado con su tímido cambio de discurso ante las propuestas sociales que aparecen en los programas de Ada Colau y Manuela Carmena.
Su llegada a los ayuntamientos de Barcelona (un movimiento seguro en el caso de la líder deGuayem Barcelona) y Madrid (más que probable para la de Ahora Madrid) anticipa un choque con los intereses de la banca en aquellos aspectos donde Ayuntamientos y Comunidades Autónomas tienen competencia para legislar sobre políticas que pueden afectar directamente a las entidades. El pasado activista de Colau en la lucha contra los desahucios, como inspiradora de la Plataforma de Afectados contra la Hipoteca (PAH), se refleja en las medidas que aportaba Carmena en su programa electoral. Entre otras "Incentivar la puesta en uso de viviendas permanentemente desocupadas de la SAREB, entidades financieras y otras grandes empresas a través de un censo que determine su número y su estado y a través de convenios que permitan que estas viviendas pasen al parque público de vivienda en régimen de alquiler y alquiler social".
Peticiones que la banca está dispuesta a abordar. "Estamos dispuestos a aumentar el número de viviendas sociales que se vienen destinando al Fondo Social de Vivienda (FSV)", aseguran varios representantes del sector financiero a Vozpópuli, consciente de que será una de las primeras reclamaciones que recibirán desde los consistorios y comunidades gobernadas por el frente de izquierdas entre PSOE y Podemos, cualesquiera que sean sus siglas. "Pese a que existen pisos vacíos sin adjudicar en esta bolsa de pisos sociales, existe predisposición a aumentar la cantidad de viviendas en régimen de alquiler social", enfatizan desde el sector.
El Fondo Social de Vivienda ha recibido 3.507 solicitudes desde su constitución en 2013 hasta el cierre de 2014, con un incremento el pasado año del 42%. Este aumento responde a que un mayor número de familias se pueden acoger al FSV tras las sucesivas ampliaciones de los requisitos. También se han registrado mejoras de gestión y un mayor conocimiento por parte de los potenciales beneficiarios; es decir, los más afectados por la crisis y que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca. Sin embargo, hasta la fecha sólo se han acogido 1.465 familias, con lo que aún hay 4.535 pisos vacíos.
Los datos del Fondo reflejan que en 2014 se recibieron 2.061 solicitudes, un 42% por encima de las 1.446 registradas en 2013. En conjunto, las peticiones suman 3.507, de las que 2.230 han sido aceptadas; 1.003, rechazadas y 274 están pendientes de examinar. Tienen ya vivienda asignada 1.969 solicitudes y se han realizado 1.767 contratos (465 en 2013 y 1.302 en 2014, un 280% más). El aumento del número de peticiones y de contratos en 2014 sobre 2013 responde a la flexibilización de los requisitos para poder acceder a una de estas casas y a la ampliación de los colectivos susceptibles de acogerse. También obedece a las mejoras de gestión y al mayor conocimiento por parte de los potenciales beneficiarios.Esta bolsa de viviendas sociales se creó en enero de 2013 con 5.891 viviendas aportadas por los bancos para dar asistencia a las familias más vulnerables mediante alquileres reducidos (entre 150 y 400 euros al mes, con un límite máximo del 30% de los ingresos de la unidad familiar). Expiraba a los dos años de su constitución (17 de enero pasado) pero el Gobierno lo ha prorrogado un año más, hasta enero de 2016. Un total de 31.000 familias se han beneficiado de esta medida, además del código de Buenas Prácticas y la moratoria de desahucios.
Se pueden acoger al FSV aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual después del 1 de enero de 2008 por una demanda de ejecución por impago de un préstamo hipotecario. Deben reunir una serie de requisitos económicos. En concreto, que el conjunto de los ingresos anuales de la unidad familiar no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples calculado por 14 pagas (22.365,42 euros en 2015).
Además, deben cumplir con otros requisitos, como ser familia numerosa; tener menores a cargo; tener algún discapacitado; que el deudor esté en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones; las víctimas de violencia de género; y todas aquellas personas o unidades familiares vulnerables para las que la vivienda supone, de acuerdo con el informe de los servicios sociales, un activo indispensable para el mantenimiento de su inclusión social.
VIA@vozpopuli.com
¿Cómo se financia ahora la promoción de viviendas?
El sector inmobiliario siempre se ha financiado por los créditos concedidos por las entidades financieras. Un informe de BBVA cifraba en el 60% del crédito total el concedido a la vivienda, construcción y promoción en 2008. Tras la crisis la situación cambió y las entidades financieras fijaron criterios más restrictivos. Como consecuencia, las compañías inmobiliarias han tenido que buscar fuentes alternativas de financiación que suponen el 27% del total cuando en el mercado francés llegan al 55%, según un informe de KPMG.
En 2015 se prevé que los datos del sector inmobiliario sean positivos, con incrementos en la venta y también en la construcción de viviendas. Para poner en marcha las nuevas promociones, las promotoras cuentan con diversas fuentes de financiación con una característica común: imponen condiciones más duras para financiar. Los inversores oportunistas que llegaron en los primeros años de la crisis están cambiando sus posiciones.
“En los últimos años han venido a invertir en Españas fondos de inversión y SOCIMI pensando en activos singulares, principalmente centros comerciales y edificios de oficinas, que se podían conseguir a buen precio. Pero en el mercado español ya no quedan activos patrimoniales de este tipo, con rentas aseguradas y buenas localizaciones, por lo que han tenido que abrirse al sector residencial. Estos inversores pueden invertir a través de joint ventures y acuerdos con compañías del sector inmobiliario en promociones muy bien localizadas”, explica Gonzalo Montes, socio del área de Restructuring de KPMG.
Se acabó financiar el suelo
Junto con el aumento de las fuentes de financiación se ha producido otro cambio importante en el sector inmobiliario. Tradicionalmente, el promotor compraba el suelo y luego financiaba la construcción. Cuando los compradores compraban la vivienda se subrogaban al crédito firmado por la promotora.Durante la época de bonanza los bancos empezaron a financiar el suelo y el crédito promotor“lo que suponía más riesgo porque el pago del suelo debía venir por la venta posterior de los pisos”, matiza Montes. “Ahora solo se financia el crédito promotor pero, además tiene que ser un proyecto de calidad, con buena localización y expectativas de preventa razonables”.
Las promotoras confirman esta situación. “Las entidades financieras no están financiando suelo, solo se financia la edificación y los gastos generales. La relación entre los promotores y las entidades financieras claramente está entrando en una dinámica nueva mucho más colaborativa”, comenta Juan Antonio Gómez- Pintado, presidente de Vía Célere. “Parece claro que el conocimiento que tienen las entidades financieras del sector es muy profundo y eso es una gran ventaja”.
Los años de crisis han servido para despejar el mercado inmobiliario, lo que se ha traducido en la desaparición de numerosas empresas promotoras, hasta un 5% de las que había en 2007. En el caso de que los bancos financien suelo, lo hacen en pequeños porcentajes que no superan el 40%. “Para protegerse de las oscilaciones en el valor del suelo que han sido muy grandes en estos últimos años, los bancos no asumen porcentajes superiores a esas cifras”, explica Juan José Perucho Rodríguez, director general de Grupo Ibosa.
Proyectos de calidad y bien localizados
Antes de conceder el crédito, las entidades financieras examinan la capacidad técnica y solvencia de las promotoras y las características del proyecto. Tienen que ser proyectos de calidad, bien localizados y con expectativas de preventa, adaptados a la demanda real. “Exigen reducir al máximo los riesgos, lo que se traduce en operaciones con un porcentaje alto de ventas ya realizadas y que cuenten con constructoras solventes que soliciten porcentajes de financiación menores al 70%. Tratan de evitar el riesgo de que en una caída de precios el banco tenga hipotecadas viviendas cuyo precio es menor a la deuda”, detalla el director general de Grupo Ibosa.
En este contexto, los bancos son muy proclives a financiar desarrollos inmobiliarios en régimen de cooperativa, según Perucho, porque parten con un alto porcentaje de ventas que eliminan el riesgo comercial. La banca exige que los promotores dispongan de capital propio para la compra de suelo y tengan solvencia económica. “Los fondos invierten mediante una sociedad creada con un propósito específico, son tus socios y tienen que conocer muy bien a la compañía con la que se asocian, sus procesos, procedimientos y la rentabilidad esperada en el proyecto”, explica Gómez- Pintado.
Fuentes de financiación complementarias
En la encuesta ‘2015, año cero para el inicio de la recuperación del sector inmobiliario’ elaborada por KPMG, la respuesta de los profesionales consultados fue unánime en cuanto a quién va a financiar al sector inmobiliario: el direct lending, los fondos y la banca. No se trata de fuentes alternativas, sino complementarias. “Si tengo suelo en Madrid no busco un fondo para la financiación porque es más caro, busco un crédito al promotor en las entidades financieras. Pero si lo que quiero es comprar suelos para luego desarrollar promociones lo que necesito es un inversor y recurro a los fondos”, explica Montes.
En los nuevos desarrollos inmobiliarios, la localización es un factor fundamental para conseguir financiación. Esta es una de las razones por las que el elevado stock que todavía existe no se venderá en mucho tiempo por estar mal ubicado. Hay lugares en la costa donde no hay demanda de producto y suelos que se compraron antes de la crisis, pero que no se desarrollarán a medio plazo para uso residencial.
VIA@pisos.com
Suscribirse a:
Entradas (Atom)
