Crece la demanda de inversores que quieren comprar casas ya con inquilinos para obtener rentabilidad
Los expertos reclaman reorientar las Socimi hacia el pequeño ahorrador
Cuando la crisis económica se dé por culminada, cuando ya solo sea un recuerdo, es muy probable que al mercado inmobiliario español de ese momento no lo conozca nadie, que diría el que fuera número dos del PSOE Alfonso Guerra de una manera más coloquial. Mientras llega esa nueva realidad, el sector vive su particular reestructuración con la desaparición de empresas, el desplome de los precios de compra (rebajas también en los arrendamientos, aunque más moderadas) y el cambio de hábitos y mentalidad ante promotores que ya casi no construyen y bancos que hacen de promotores.
“Es cierto que lentamente todo empieza a recuperarse, pero ya nada será lo mismo”, asegura Antonio Carroza, consejero delegado de la empresa de intermediación Alquiler Seguro. Esta compañía ha vivido en primera persona la transformación y ha visto cómo el arrendamiento ha pasado de representar menos del 10% del parque inmobiliario a comienzos de la década de los 2000 a bordear el 15% en la actualidad (depende de la estadística que se considere) y subiendo.
“El trabajo para toda la vida se ha terminado, los jóvenes son quienes más claro lo tienen y eso va a revolucionar el mercado aún más”, advierte Gustavo Rossi, presidente de Alquiler Seguro. Ambos ejecutivos destacan que esta remodelación se está produciendo sin apenas “intervención de las administraciones públicas”, lo cual les congratula; si bien reconocen que una de las medidas de más calado que se han adoptado recientemente es la desaparición de la desgravación en el IRPF de la compra de la primera vivienda. “El fin de esa deducción es uno de los grandes apoyos que ha recibido el alquiler y, por ahora, el único”, sostienen ambos directivos.
De hecho, desde esta compañía subrayan que más que ayudas directas como la extinta renta básica de emancipación que puso en marcha el Gobierno del PSOE o la sustituta de ésta que diseña todavía el Ejecutivo del PP, “son mucho más efectivos los incentivos fiscales al inquilino y al propietario y no generan fraude”. Y más que penalizar con más impuestos a aquellos propietarios de segundas viviendas y sucesivas que las tengan vacías, tal y como baraja incluir Hacienda en la reforma fiscal que se presentará mañana, “lo idóneo sería apoyar con menos impuestos a los inquilinos y a aquellos que quieran comprar para alquilar”, explica Rossi.
Es más, Alquiler Seguro ha constatado como en los últimos meses se ha incrementado la demanda de casas que estén ya previamente arrendadas “porque el inversor lo que más valora es la rentabilidad que le da ese alquiler”, sostiene Carroza. Por último, también sugieren una nueva reforma de las Socimi, sociedades cuya actividad principal es la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, de forma que sean atractivas fiscalmente para los pequeños ahorradores y no solo para los family office y los grandes inversores.
Caseros y a la vez inquilinos
Parece una incongruencia, pero el último perfil del inquilino tipo en España es el de un varón, de 30 años, casado, con hijos y con hipoteca, sí han leído bien, es propietario y a la vez arrendatario.
Según el estudio realizado por Alquiler Seguro, los cambios de trabajo, el aumento de la familia y la imposibilidad de vender su casa en un mercado deprimido y sin financiación han forzado a muchos ciudadanos a irse de su vivienda y pasar a ser caseros e inquilinos al mismo tiempo.
En cuanto a la situación laboral y económica de los inquilinos en la actualidad, el 20% cuenta con un contrato indefinido, la mayoría trabaja en el sector servicios, desempeña labores de administrativo, cuenta con una antigüedad media de al menos dos años y medio y percibe un salario que oscila entre los 10.000 y 20.000 euros brutos anuales.
En el caso de aquellos inquilinos que cuentan también con una vivienda de su propiedad, la ratio de endeudamiento media, entendida como lo que representa su deuda sobre el total de sus ingresos, supera ligeramente el 30%. El número de arrendatarios por contrato se sitúa en un promedio de 2,7 y, esto sí que parece que no cambia, lo más valorado a la hora de elegir vivienda para alquilar es la cercanía al puesto de trabajo.
Cuando un familiar, un amigo, un conocido, va a adquirir un inmueble (vivienda, o local de negocio, o garajes), y necesita que le financie el banco a través de una hipoteca, resulta muy frecuente que solicite ayuda a algún familiar y pida que le avale frente a la entidad financiera
Sin pensarlo dos veces, también resulta muy frecuente, que nosotros, de manera absolutamente generosa, prestemos ese aval mediante nuestra firma en el propio préstamo hipotecario. parece que “el papel lo aguanta todo”
No caemos en la cuenta de que el aval es “una garantía que emitimos y que nos obliga a cumplir o pagar por un tercero en el caso de que éste no lo haga”
De esta manera lo define el banco de españa: el aval es una forma de garantizar o asegurar el cumplimiento de obligaciones económicas. quien avala (el avalista) se declara dispuesto a hacer frente a los compromisos del avalado (normalmente, el pago de una determinada cantidad de dinero) frente a una tercera persona o empresa (el beneficiario del aval) en caso de que el avalado no lo haga
Arriesgamos nuestro patrimonio y el futuro del de nuestros herederos, pensando que solamente hemos hecho un gran favor, ayudando a ese familiar, amigo o conocido
Antes de dar un aval, deberíamos de pensar muy bien que es una operación o negocio jurídico de alto riesgo
Entonces ¿cuáles son los riesgos de ser avalistas en un préstamo con garantía hipotecaria o hipoteca? unas breves pinceladas nos pondrán en situación para pensar sobre ese “favor” que, de manera impetuosa e inconsciente, muchas veces hacemos o prestamos:
• Somos solidariamente responsables de la deuda contraída por un terceroque nos pidió “ese gran favor” para adquirir un inmueble. es decir, nos colocamos en la misma posición que el deudor principal, de manera que si éste no paga, el banco va a ir directamente contra los avalistas, contra todos sus bienes presentes y futuros (nóminas, pensiones hasta el mínimo inembargable, saldos, fondos de inversión, acciones, inmuebles…..)
Esto no significa que aquéllos bienes que expusimos al banco para que nos aceptara el aval, no puedan ser vendidos o arrendados por los avalistas. los avalistas pueden disponer libremente, como propietarios y plenos dueños, de todos sus bienes. ahora bien, hay que tener cuidado en cómo se dispone, y en como el avalista pudiera vaciarse de su patrimonio de contenido económico, pues podría estar incurriendo en un delito de alzamiento de bienes en fraude de acreedores para el caso de que el deudor principal no pagara la deuda y el banco no pudiera cobrar la totalidad de la contraída, ni tan siquiera con la venta del inmueble en pública subasta
• Acompañaremos con nuestra responsabilidad patrimonial y económica al préstamo con garantía hipotecaria durante toda la vida del mismo (10, 15, 20 ó 30 años), incluso aunque pague el deudor
• Si fallece el deudor principal (nuestro familiar, amigo o conocido), no solamente acompañaremos a sus herederos en tan triste momento, sino también durante el tiempo que quede pendiente para liquidar el préstamo hipotecario. hemos de tener en cuenta que las herencias comprenden los bienes y las deudas, es decir, los herederos del deudor, no solamente heredan y se adjudican el inmueble, sino también la deuda que tiene añadida, “la hipoteca”; y recordemos que nuestro aval permanece “vivo” durante toda la vida del préstamo concedido por el banco
Luego, como avalistas, acompañaremos a los herederos de la persona que se hipotecó inicialmente. si dichos herederos aceptan la herencia a beneficio de inventario, solamente responderán de la hipoteca con los bienes objeto de dicha herencia, no así con los suyos propios (como era el caso del hipotecado o deudor principal fallecido, al tratarse de una modalidad de aceptación de herencia en la que el heredero consigue que su patrimonio particular no se confunda con el heredado, de tal forma que sólo responderá de las obligaciones del fallecido hasta donde alcancen los bienes que de él heredó)
Por esta razón, en caso de impago de la hipoteca, aquélla deuda que no quede cubierta, será de obligado cumplimiento por parte de los avalistas, quienes seguirán respondiendo con sus bienes presentes y futuros (recordemos que nóminas, pensiones hasta el mínimo inembargable, saldos en cuentas, fondos de inversión, acciones, inmuebles….)
• Si es el avalista quien fallece, sus herederos también heredan la responsabilidad adquirida por aquél como garante del pago de la deuda contraída por un tercero, de manera que, dichos herederos, responderán no solamente con los bienes que han sido objeto de la herencia, sino también con sus bienes presentes y futuros, salvo que la herencia sea aceptada a beneficio de inventario, tal y como se ha señalado anteriormente
Y para adoptar la decisión de aceptar la herencia pura y simplemente o bien a beneficio de inventario, modalidad esta última desconocida entre los profanos en el mundo del derecho, es recomendable solicitar el cirbe del fallecido, o lo que es lo mismo, solicitar un informe de riesgos del fallecido ante la central de información de riesgos del banco de españa
En conclusión, antes de avalar a una persona, hay que pensar muy bien en las consecuencias que conlleva, no solamente para el avalista, sino también para sus futuros herederos
Un estadio con 42.000 asientos para una ciudad sin un equipo de fútbol de primer nivel y cuyos clubes juegan en una liga, la amazónica, en la que el año pasado se registró una asistencia media por partido de apenas 500 espectadores. así es el arena amazónica de manaos, quizá el mayor de los muchos despropósitos económicos que acompañan al mundial de fútbol de brasil 2014
El campo, que ha costado nada menos que 270 millones de euros y cuya vida útil se limitará a los cuatro partidos que albergará de la primera fase del mundial, está situado en el centro de la selva amazónica –a más de 4.500 kilómetros de río de janeiro–, un lugar al que los aficionados únicamente podrán llegar en avión o tras un viaje de varios días a través del río más caudaloso del planeta
Esta circunstancia ha obligado a transportar por barco la mayor parte de los materiales de construcción con los que se ha levantado el estadio diseñado por el estudio de arquitectura alemán gmp, responsable también de otros recintos mundialistas como el estadio nacional de brasilia o el estadio mineirao de belo horizonte
Con lo que nadie parece haber contado a priori es con el futuro a medio y largo plazo de esta mega construcción. sin equipos capaces de sumar 42.000 almas en cada partido, el arena amazónica tiene un porvenir tan incierto que una de las pocas alternativas propuestas al gobierno local pasa por reconvertirlo en cárcel. de momento, esta curiosa petición de un magistrado del tribunal de justicia del amazonas ha sido denegada, pero quien sabe…
