En siete años el panorama inmobiliario español ha dado un cambio radical. Se han desplomado ventas, visados de obra, precios e hipotecas, y en el año que acabamos de despedir hemos visto como todos remontaban. Una larga travesía por el desierto que ha pasado factura a ciudadanos, trabajadores y empresas y que ha obligado al sector a reinventarse mirando al futuro con cautela. Algo que se nota en las cifras actuales.
De 2007 a 2013 las caídas en los principales indicadores de la marcha del sector inmobiliario dan vértigo: la firma de hipotecas nuevas constituidas para la compra de vivienda se ha hundido un 84% desde el inicio de la crisis, los visados un 96% y las compraventas en el entorno del 60%, mientras se acumulaba un stock difícil de digerir. Sin embargo, las magnitudes dieron un giro de 180 grados en 2014, volviendo al terreno positivo. Esta es la fotografía del sector punto por punto con los datos de cierre de 2007 y los de 2013, complementados con los de 2014 hasta octubre.
Precios: hacia la estabilización
Cuando ya se contaba un año de crisis, en octubre de 2008, el Instituto Nacional de Estadística (INE) comenzó a publicar cada trimestre el Índice de Precios de Vivienda (IPV). Ese último trimestre de 2008, los precios de compraventa de la vivienda libre cayeron el 5,4%. En el último trimestre de 2013, la caída fue del 7,8% en el sexto año consecutivo de descensos. Fomento también muestra 2008 como punto de inflexión y el inicio de 6 años consecutivos de caídas: 6,25% en 2009, 3,5% en 2010, 6,8% en 2011, 10% en 2012 y 4,2% en 2013. El descenso acumulado llegó al 30,6%.
Según el INE, en el segundo trimestre de 2014 el precio de la vivienda protagonizó su primera subida interanual desde el primer trimestre de 2008, tras repuntar un 0,8%. La línea continuó en el tercero con un repunte del 0,3%. No obstante, la evolución de los precios varía en función de la fuente. Por ejemplo, el Consejo General del Notariado advirtió de un retroceso del 2,9% del precio medio de la vivienda en tasa interanual en septiembre de 2014. El reajuste provocará subidas y bajadas hasta alcanzar un equilibrio.
Hipotecas: la banca como actor clave
Los 1,23 millones de hipotecas firmadas en 2007 se convirtieron en 199.703 nuevos contratos en 2013, lo que supone un 84% menos, según los datos del INE. La caída ha sido una tónica constante: un 32,4% en 2008, un 22,5% en 2009, un 6,7% en 2010, un 32,8% en 2011, un 33% en 2012 y un 28% en 2013. En cuanto al valor medio de los préstamos para comprar casa, se ha pasado de los cerca de 150.000 euros en 2007 a rozar los 100.000 euros en 2013.
Desde este suelo levantaron el vuelo las cifras en 2014. Tras 46 meses a la baja, en marzo el INE recogió una subida del 2%. Se llamó a la prudencia porque la estacionalidad estaba detrás del repunte. Así se demostró posteriormente con los datos de abril (-13,4%) y mayo (-3,4%). Pero después, la estadística recuperó el pulso. Ya son cinco las tasas interanuales positivas consecutivas: junio (19%), julio (28,8%), agosto (23,8%), septiembre (29,8%) y octubre (18%). El importe medio en el décimo mes del año fue de 99.866 euros, un 2,6% inferior a octubre de 2013.
Compraventas: salvadas por el inversor
2013 terminó con 312.343 operaciones, lo que supuso una caída del 28,6% con respecto a 2012, según los datos del INE. Frente a 2007, año récord en el mercado inmobiliario español con 775.300 transacciones, la compraventa de viviendas acumuló una caída del 60%. Por otro lado, el Ministerio de Fomento afirma que 2013 cerró con 300.349 transacciones, lo que representa una caída del 17,4% respecto a 2012. Desde el tope de 836.800 operaciones en 2007 se alcanzó un descenso acumulado del 64%.
2014 ha traído al sector un nuevo aliento. Según el INE, tras diez meses consecutivos a la baja, en marzo (22,8%) se registró la primera tasa interanual de crecimiento. Después de cinco meses positivos, en agosto (-1,1%) se rompió la racha. Las alzas volvieron en septiembre (13,7%) y octubre (16%). Por su parte, Fomento anunció un incremento del 13,5% de julio a septiembre de 2014 frente al mismo trimestre de 2013. Que 2013 fuera un año de mínimos influye en estas subidas de dos dígitos, pero cierta mejoría es innegable.
Visados: una paralización sin precedentes
En 2013, los colegios de arquitectos técnicos concedieron 33.869 visados para construir nuevas viviendas, lo que supuso una caída del 23,3% frente a 2012 y sumó siete años consecutivos a la baja. Con estos datos, los visados de viviendas quedaban muy lejos de los máximos registrados en 2006, cuando en pleno boom se rozaron los 800.000 visados. A partir de entonces, los visados se han reducido con fuerza, hasta mantenerse por debajo de los 100.000 desde 2009 y por debajo de los 40.000 desde 2012 hasta ahora. Desde sus niveles máximos de 2006 hasta 2013, el número de visados se desplomó un 96%.
En julio de 2014 los visados de obra nueva arrojaron la primera subida desde 2011, según el Ministerio de Fomento. Así, se concedieron 22.624 visados para construir viviendas nuevas en los siete primeros meses de 2014, un 1,3 % más que los 22.316 registrados en el mismo periodo de 2013. Los últimos datos siguen la tendencia. De enero a septiembre se concedieron 27.598 licencias, un 5,7% más que en el mismo periodo de 2013. Solo en noveno mes del año, el repunte llegó al 31,6% interanual. Si se mantiene el ritmo, Fomento estima que 2014 cerrará con algo más de 36.200 visados de nueva construcción.
Stock: una digestión complicada
Al cierre de 2013 la estimación del stock de viviendas nuevas sin vender de Fomento era de 563.908 viviendas, un 3,3% menos que al cierre de 2012. Comunidad Valenciana, Andalucía, y Cataluña acumulaban el 49,26% del total nacional. Los picos de stock se alcanzaron en plena crisis con 649.780 viviendas nuevas sin vender al cierre de 2009. En 2007, esta cifra ya era de 413.642, el doble de un año antes. La Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) declaró que el sobrante se redujo un 14,3% en el segundo trimestre de 2014 para quedarse 465.635 unidades, regresando a datos de antes de la crisis.
Tinsa publicó a mediados de 2013 un estudio en el que indicaba que el stock podría caer hasta los 195.000 inmuebles a comienzos de 2016. Manteniéndose una demanda de 100.000 unidades, este inventario desaparecería en el segundo semestre 2017. En cuanto a la nueva vivienda, la tasadora preveía que en 2013 y 2014 las solicitudes de viviendas se mantendrían en unas 35.000, una cifra que se incrementará, previsiblemente, en el segundo semestre de 2015. En cuanto a la finalización de viviendas, caerá desde las 120.000 de 2012 hasta el entorno de las 50.000 en 2015. El camino por recorrer aún es largo, pero a la luz de las cifras, la salida de la crisis ya es un hecho.
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