¿Es una buena idea invertir en vivienda?

Comprar un inmueble para alquilarlo cada vez se dibuja como una opción más rentable. Dado el panorama financiero actual, no son poco los ahorradores que están volviendo a invertir en el sector inmobiliario en lugar de en algunos productos del sistema financiero que han perdido fuerza. Los depósitos a plazo fijo, la deuda pública o los pagarés bancarios han dejado de ser los nichos estrella de los españoles. Haciendo números las rentabilidades están cambiando.

La caída de los tipos oficiales de interés aplicada por el Banco Central Europeo (BCE) al 0,05% al final se está trasladando a los particulares. Esto se traduce en que si el precio del dinero es más bajo y se presta más fácilmente, los bancos tampoco van a pagar más a los clientes por el depósito de sus ahorros. Los diez depósitos más rentables en diciembre de este año apenas rinden de media al 2%. El mismo mes de 2013 lo hacían al 2,78% TAE. En diciembre de 2012, la TAE era del 4,64% y en el de 2011, del 3,60% TAE, según datos del comparador de depósitos de Bankimia. “La compra de una vivienda como inversión puede formar parte de una buena distribución patrimonial, para ir teniendo unos ingresos periódicos”, opina Ricardo Vilá Medina, asesor en finanzas personales de Expertofinanciero.es.

Depósitos a plazo fijo

La recomendación del Banco de España en enero de 2013 de establecer unos máximos en los beneficios ofertados, del 1,75% TAE hasta un año, del 2,25% TAE en las de dos años y del 2,75% TAE en las superiores, según Bankimia, han ‘desinflado’ el interés de los particulares. La crisis ha provocado que la rentabilidad de los depósitos en España haya descendido sobremanera en los últimos dos años hasta caer a una remuneración media del 0,86%, según el Banco de España. “Si la alternativa a comprar una vivienda como inversión es dejar el dinero en una cuenta al 0% o en un plazo fijo al 1%, es preferible arriesgar en el inmobiliario”, afirma el asesor financiero Ricardo Vilá, “aunque asumimos el riesgo de que hay que tenerla alquilada siempre y que el inquilino nos debe pagar siempre“. “Si esta compra se financia con un préstamo hipotecario y la inversión es mala, puede acabar arruinándonos, como por ejemplo si hay impagos de los inquilinos y no sabemos gestionarlo”, avisa Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.

Para obtener rentabilidad de un inmueble hay que hacerlo bien y seleccionar la vivienda tanto por el precio de compra como por el precio de los alquileres en la zona. Vilá pone el ejemplo de la rentabilidad que podemos obtener al comprar un piso por 150.000 euros y cobrar 700 euros al mes de alquiler: una rentabilidad bruta anual del 5,6%, restándole dos mensualidades para pagar gastos de comunidad y mantenimiento de la casa. El resultado sería una rentabilidad neta de un 4,6%; contando con que el piso estuviera alquilado todo el tiempo. Este cálculo coincide con la rentabilidad bruta por alquiler de una vivienda en España en 2013 que se sitúa en el 4,6% , actualmente muy por encima de otros productos que ofrece la banca.

Deuda pública y fondos de inversión

La compra de letras o bonos del Tesoro es una inversión de bajo riesgo, ya que es poco probable que el Estado no fuera capaz responder a sus acreedores, pero actualmente de muy poca rentabilidad. “La deuda pública española a 1 año está rentando menos de 0,4%”, avisa Vilá. A 22 de diciembre de 2014 en las últimas subastas celebradas por el Tesoro Público en el corto plazo las Letras a 12 meses no superan el 0,363%, mientras que los Bonos a 3 años están al 0,584%. Sólo en el largo y muy largo plazo vemos remuneraciones más atractivas en el caso del Bono a 5 años un 0,946%, Obligaciones a 10 años un 1,731%, Obligaciones a 15 años un 2,842% y por último en Obligaciones a 30 años un 4,043%.

“Entre deuda pública y depósitos, aún ganan en rentabilidad algunos depósitos bancarios”, valora Monserrat, “pero para el ahorrador medio, acostumbrado a los depósitos, el mejor producto con riesgo que le puede dar una buena rentabilidad son los fondos de inversión“, añade. Su fiscalidad favorable, liquidez y el riesgo se puede controlar eligiendo varios fondos con estrategias de inversión dispares. “Los que, en general, suelen ser peores, curiosamente, son los fondos de inversión garantizados, que inmovilizan nuestro dinero varios años y, al final, ofrecen rentabilidades nulas o bajas”, advierte el director editorial de iAhorro. Si se entra en productos financieros con riesgo, la renta variable de muchos países es otra buena alternativa rentable.

Solución: diversificar

Actualmente, según todas estadísticas el precio de la vivienda sigue una tendencia a la baja, que continuará en 2015. Por tanto, es un buen momento para comprar una vivienda al menos para vivir, no obstante, para invertir bien en vivienda, también hay que escoger el inmueble adecuado: rebajado a su valor de mercado actual, en buen estado, bien ubicado y por supuesto, con elevada demanda de alquiler. Viviendas 60.000 a 100.000 euros son las que me están vendiendo y comprandoactualmente por el pequeño inversor. Meterlo en el banco, ahorra quebradores de cabeza, pero no da más rentabilidad. “Dadas las rentabilidades actuales de los productos de ahorro más conservadores, para obtener unos rendimientos más elevados se tiene que asumir más riesgo, informándose bien de los riesgos, consecuencias, comisiones que se les pueda añadir…”, aconsejan desde Bankimia.

En la diversificación está la clave. La mejor opción es dividir nuestro capital ahorrado en diferentes nichos de inversión. Algunos productos financieros como los depósitos o la deuda pública están de capa caída pero proporcionan seguridad de retorno. “Hay varias estrategias para aprovechar las ventajas de invertir en renta variable de una forma segura, como la de entrar en el mercado varias veces o la de ir haciendo aportaciones mensuales a fondos de inversión diversificados”, aconseja Vilá. No obstante, actualmente y puede que en los siguientes meses sea el momento adecuado para comprar las casas más ajustadas de precio, para obtener una rentabilidad durante los próximos años.Si alguno de los nichos nos falla y otro resurge tendremos nuestro beneficios repartidos y asegurados.

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