El contraste de las estadísticas lo muestra claro: las compras de pisos ya no van parejo con la concesión de hipotecas. Es más, el auge de las adquisiciones al contado en estos últimos años ha dado la vuelta a los porcentajes y ahora las compras a través de un préstamo hipotecario suponen la minoría. Que el mercado hipotecario no está en sintonía con las posibilidades adquisitivas de la demanda es cada vez más patente
Compra al contado, en alza
Las rebajas experimentadas en el mercado inmobiliario, en unas localizaciones más que en otras, están animando las transacciones… pero no a través de las hipotecas actuales. El informe refleja que mientras la compra de vivienda ha caído un 67% desde 2007 hasta hoy, el crédito hipotecario lo ha hecho un 83%. Además, también refleja que solo un 32% de las viviendas vendidas en la actualidad fue a través de una hipoteca, al contrario que en 2007 donde este porcentaje ascendía al 61%. Este repunte unilateral se realiza a través de las compras al contado.
Las hipotecas actuales, ¿ Por qué no cambian ?
Pero en general, el nuevo mercado hipotecario no es nada ‘amable’ con una demanda muy debilitada y precarizada por la incertidumbre del mercado laboral. A pesar de la tímida caída de los diferenciales, la valoración del riesgo sigue primando en la política de concesión de los bancos. Se ha limitado la financiación al 80% del valor tasado, se selecciona más afiladamente al acreditado por su capacidad de pago, se mide el precio y se aplica una adecuada valoración de los inmuebles. También persiste la no renuncia a la obligación de contratar productos vinculados a la hipoteca como los seguros, ya que son una buena fuente recurrente de ingresos. El resultado es que en febrero de 2014 la firma de hipotecas descendió un 33% frente al año pasado. ¿Qué ganan los bancos con estas ofertas tan restrictivas?
“Las previsiones de la mayoría de las grandes entidades españolas apuntaban a que en 2014 se empezaría a abrir el crédito en España, si bien de forma lenta y sin los mismos precios de antes de la crisis”, comenta Maica López, responsable de comunicación de Bankimia.com. “Durante los cuatro primeros meses, se han estrenado casi una docena de hipotecas y otras tantas han bajado sus diferenciales, pero con todo, no cambiarán mucho sus condiciones a corto plazo, pero sí es posible que las entidades sigan bajando este año aún más los diferenciales“, explican desde el comparador online de hipotecas. “Las nuevas hipotecas hay que entenderlas en el intento de mantener o ganar posiciones de mercado por parte de las entidades de crédito, en el nuevo escenario tras la reestructuración financiera. Por eso, se hace con prudencia”, aclaran desde Euroval.
Economía de prudencia
La “economía de prudencia” es también la situación a la que se enfrenta la demanda pudiente en España respecto al inmobiliario, como define el consejero delegado de Foro Consultores, Luis Corral. “El alto índice de paro es uno de los grandes problemas, en este momento la reactivación pasa por la gente que tiene trabajo, que ahora comienza a perder el miedo”, afirma Corral, que declara que “estos, junto con el dinero inversor, serán los que tiren del mercado hasta que lleguen nuevos demandantes, a medida que mejore la situación económica”.
La bajada de los precios ha sido el primer balón de oxígeno que está despertando del ‘coma’ al sector. En principio, ha reactivado las transacciones, ya que como coincide Corral, “ya hay consenso sobre el suelo de los precios y los inversores están entrando”. No obstante, como apuntan desde Bankimia, aún se necesitan requisitos más laxos en las hipotecas para que aumente la concesión del crédito y se iguale a la trayectoria ascendente de las ventas. Por otra parte, los hipotecados con unos ingresos mínimos medios medios-altos, algo que alrededor de seis millones de personas desempleadas en España, además de los ‘mileuristas’ y los que aún ganan menos, no se pueden permitir.
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