La compraventa de viviendas creció un 16,2% en abril y su precio bajó un 5,1%, según los notarios

El número de compraventas de viviendas registró un aumento del 16,2% en abril en relación al mismo mes de 2015, hasta las 39.461 operaciones, aunque este incremento se eleva hasta el 18,9% si se considera la serie corregida de efectos estacionales, según la estadística elaborada por el Consejo General del Notariado. Esta evolución contrasta con la de los precios, que se redujeron un 5,1%, hasta los 1.241 euros por metro cuadrado.

El incremento interanual del número de compraventas se debió a que la venta de pisos mostró un fuerte incremento interanual del 15,6% (17,5% en la serie corregida por estacionalidad) y la de pisos de precio libre subió un 15,9%. Este incremento de las transacciones de pisos libres se explica, únicamente, por el incremento de las ventas de pisos de segunda mano (+19,1%), ya que la venta de pisos nuevos experimentó una contracción del 9,7% interanual. Respecto a la venta de viviendas unifamiliares, ésta mostró un fuerte crecimiento del 18,6%.

En términos de precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en abril fue de 1.241 euros, reflejando así una caída del 5,1% interanual. Este abaratamiento del metro cuadrado de las viviendas se debe tanto a la caída del precio por metro cuadrado de las viviendas unifamiliares (-1,6%), como al de las viviendas de tipo piso (-5,9%).

Por su parte, el metro cuadrado de los pisos de precio libre se contrajo un 6,1%. Dentro de éstos, el precio del metro cuadrado de los de segunda mano se situó en los 1.366 euros (+2,5%) y el de los pisos nuevos de 1.665 euros (-23,4%).

Por último, en abril la compraventa de otros inmuebles se situó en 9.103 operaciones (+13,6%), de las cuales un 37,3% correspondieron a terrenos o solares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones alcanzó los 192 euros (+44,3%).

Suben los préstamos

El sector registró en abril un incremento en el número de nuevos préstamos hipotecarios concedidos del 23,4% interanual (18,8% en términos desestacionalizados), hasta un total de 30.584 créditos. El importe promedio de los préstamos hipotecarios alcanzó los 140.962 euros, con una reducción interanual del 2,8%.

En el caso de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble, su número creció un 36,8% interanual en abril, aunque la cifra se eleva hasta el 38,3% en el caso de la adquisición de una vivienda y se queda en el 20% para el resto de inmuebles.

En cuanto al capital, la cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 125.510 euros, lo que supone un retroceso del 6% interanual). En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 120.125 euros, contrayéndose un 4,9% interanual, y para el resto de inmuebles el préstamo promedió una cuantía de 188.813 euros, un 10,7% menos interanual.

Por su parte, el número de préstamos hipotecarios para la construcción creció un 45,3%% en abril, hasta los 539 créditos, con una cuantía media de 353.926 euros, un 15,5% más.

Préstamos para la financiación empresarial

Asimismo, el número de nuevos préstamos hipotecarios concedidos en abril para financiación empresarial registraron un repunte del 21,8% interanual, hasta las 328 operaciones, con una cuantía media de 543.006 euros, cifra un 26% superior a la de abril del año pasado.

Finalmente, el porcentaje de compras de viviendas con financiación hipotecaria se situó en el 47,5% en abril. Además, en esas compras, el porcentaje del valor de la vivienda hipotecado fue del 78,2%.

8 pasos para encontrar la mejor vivienda en la que invertir

Las zonas urbanas con servicios cercanos a la vivienda son las más adecuadas para pensar en la inversión.

El actual es un bien momento para comprar una vivienda en inversión. Esta adquisición es una buena estrategia para aquellos que deseen aumentar sus ingresos, aunque deben seleccionar la propiedad adecuada. A continuación se muestran nueve estrategias que ayudan a decidir sobre la casa que comprar.

1. Zonas urbanas. La atracción por el alquiler se encuentra en las zonas urbanas y rodeadas de tiendas, restaurantes y transporte público.
2. Escuelas. Muchos inquilinos son familias jóvenes, por lo que se preocupan por la proximidad de las escuelas a las que sus hijos asisten.
3. Mercado de trabajo. La demanda del alquiler es más fuerte en aquellos mercados de trabajo con altas tasas de ocupación.
4. Número de dormitorios. En función del perfil del demandante de vivienda se ha de elegir la vivienda, cuyo número de dormitorios también deben cuidarse en este sentido.
5. Paisajismo. Se ha de elegir una propiedad de inversión en la que el cuidado del jardín y las zonas comunes requiera una baja inversión.
6. Equipo de ensueño. Se ha de contar con los mejores profesionales que ayuden a alquilar el inmueble.
7. Posibilidad de alquilar. La compra de la vivienda pensada para la inversión debe poder ser alquilada, motivo por el que se tienen que descartar los pisos protegidos.
8. Cálculos. Hay que calcular la inversión total que supone el inmueble, el periodo de recuperación de dicho dinero y el calendario a partir del cual se generarían ingresos.

VIA@pisos.com

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7 preguntas sobre el alargamiento del plazo de la hipoteca

El pasado mes de octubre se firmaron en España un total de 19.195 hipotecas, según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). La evolución positiva del crédito es uno de los indicadores que confirman la recuperación del sector inmobiliario sino, y por extensión, la mejora macroeconómica española. Sin embargo, en este mismo periodo fueron 12.457 las fincas que según esta misma fuente modificaron las condiciones de sus hipotecas, ya fuera realizando una novación o una subrogración del acreedor o del deudor. Una cifra que refleja la todavía alta cantidad de consumidores que necesitan disminuir sus cuotas mensuales.

1 ¿En qué consiste la novación?

Realizar una novación es una decisión, comenta Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora, en la que entran en juego tres parámetros de aplicación, plazo, importe y tipo, que en función “de las necesidades de cada persona o familia podrá interesarles incidir en alguno de esos tres parámetros o en todos”. A juicio de Maica López, responsable de contenidos de BANKIMIA, esta medida responde a la necesidad de los hipotecados de “intentar renegociar las condiciones de su hipoteca con el objetivo de mejorarlas” sin que deban trasladarse a otra entidad.

Para Isabel Pons, miembro de la Junta Directiva de Adicae, que el hipotecado se incline por el caso concreto del alargamiento del plazo de la hipoteca “es pan para hoy y hambre para mañana”, ya que “hay que tener en cuenta que se reduce la cuota mensual, pero a la larga y en el cómputo general se acabarán pagando más intereses”.

2 ¿Qué gastos conlleva?

DesdeBANKIMIA, informan de que son tres los tipos de gastos a los que los clientes han de hacer frente como consecuencia de la novación. El primero de ellos es la comisión por novación, consistente en “gastos administrativos y de gestión que cobra la entidad financiera por el cambio de condiciones”. Los mismos, recalcan, han de negociarse en las condiciones de la primera hipoteca ypueden llegar hasta el 1% del importe pendiente de amortizar. Sin embargo, López añade que si el objeto del cambio delPRÉSTAMO es ampliar el plazo “la comisión no será superior a un 0,15% del capital pendiente”.

En paralelo, el hipotecado también deberá hacer frente a los gastos de tramitación. Entre los mismosse incluyen tanto los derivados de las gestiones notariales como los gastos relativos al Registro de la Propiedad y, en el caso de que se hubieran contratado sus servicios, el pago de la gestoría. En tercer lugar destaca, como gasto asociado, el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que se abona solo en los casos en que la ampliación incluya un aumento del capital y se estima en un 0,5% del importe que se está aumentando.

3 ¿Qué pasos hay que dar?

El primero paso es acudir a laENTIDAD FINANCIERA con la que se tiene contratado el préstamo que deberá dar el visto bueno a la operación. Este proceso de negociación y pacto con el banco deberá formalizarse, advierte Pons, con la entrega por parte de esta de “una Ficha de Información Personalizada (FIPER) y/o una Oferta Vinculante (OV), donde deben figurar todas las características de la operación”. Por último, añade Javaloyes, el cliente debe dar “fe pública de las modificaciones a través de una escritura notarial de novación”.

4 ¿Suele estar el banco dispuesto a negociar?

Aunque las entidades financieras no están obligadas a negociar con los clientes las condiciones de las hipotecas previamente firmadas, los expertos consultados coinciden en afirmar que “por norma general” estas se prestan a llevar a cabo este tipo de procedimientos. Así, desde BANKIMIAsubrayan que los bancos “pueden llevar a cabo cambios hipotecarios, si bien no se trata de productos que dispongan en sus catálogos o se publiciten como otros, pues acostumbran a ser personalizados en función del perfil del cliente”.

Por su parte, Adicae añade que si los bancos consideran que la operación “es viable y ventajosa” optarán por la novación, ya que “saben que al final van a generar más intereses y a tener más ingresos”. No obstante, desde esta organización demandan un giro en este comportamiento, ya que en estos casos deberían primarse alternativas “mucho mejores para el consumidor, como moratorias o condonaciones de pago”.

5 ¿Qué requisitos hay que cumplir?

Asimismo, para poder optar a una novación hipotecaria, los interesados deben responder a unos requisitos determinados. Los mismos se circunscriben, matiza Javaloyes, a presentar “un perfil financiero que refleje la asunción de sus responsabilidades de pago”, añadiendo que “no tanto como llevar estrictamente todo al día, pero sí que conste su voluntad de cumplir y que acude a esta fórmula por su propio bien”.

Por su parte, López insiste en la probabilidad de que la entidad estudie si el cliente “está al corriente de sus pagos, cómo ha respondido a ellos a lo largo del tiempo, cuál es su situación laboral, qué ingresos tiene y cuál es su situación de endeudamiento”. Del mismo modo, asegura que para confirmar una ampliación del plazo de amortización, la ENTIDAD FINANCIERA “tendrá en cuenta que el de la hipoteca original no supere los 40 años y no tenga otras cargas”.

6 ¿Cuándo se debe optar por la novación?

Esta combinación de exigencias y actitud de las entidades financieras puede hacer que muchos clientes se planteen si realmente merece la pena optar por el aplazamiento del pago de la hipoteca. En este sentido, desde Adicae aconsejan inclinarse por esta opción “solo en aquellos casos en los que se han negociado sin éxito todas las opciones diferentes al aplazamiento” y se concluye que la rebaja de la cuota resultará suficiente para no entrar en impagos.

Asimismo, y en lo relativo al momento del pago en que se encuentra el hipotecado en relación con la duración de la hipoteca, desde esta organización recomiendan hacerlo al final del mismo, ya que “será menos gravoso cuando se haya pasado el ecuador del tiempo establecido de pago”. No obstante, reconocen que este consejo no se debería poder llevar a cabo, pues “los plazos son ya de por sí muy largos como para alargarlos aun más, sobre todo en personas a las que les aplazan la hipoteca teniendo 50 años y terminan de pagarla a los 80”.

7 ¿Qué factores hay que tener en cuenta?

Siempre se han de tener en cuenta una serie de recomendaciones previas a la negociación de la novación hipotecaria. Así, para López es importante que los clientes “analicen bien su situacióny la oferta del mercado inmobiliario” además de que han de tener presente las consecuencias de esta decisión, ya que una vez que se produzca el alargamiento del plazo del pago de la hipoteca “las cuotas serán menores, pero los intereses finales, mayores”.

Por su parte, Pons aconseja que los hipotecados prevean “qué impacto tiene la cuota hipotecaria en los ingresos de la unidad familiar”, la cual nunca tiene que exceder el 30% de esta cantidad. Asimismo, recomienda a los clientes evitar que los gatos de la novación “impliquen una ampliación de capital”, además de que tengan presente que “la entidad no aproveche la novación para modificar los tipos de interés, el diferencial, las vinculaciones y, sobre todo, las garantías”.