Los indicadores económicos generales, así como los del sector inmobiliario, arrojan datos positivos por primera vez en los últimos años, y la expectativa para los próximos meses parece augurar un cambio de tendencia para la construcción y promoción de vivienda nueva. No obstante, sería equívoco dar a entender que la recuperación va a reproducir los patrones de comportamiento que estaban asumidos durante la burbuja, cuando se llegó a olvidar el viejo mantra del sector inmobiliario de ubicación, ubicación, ubicación.
Ya se empieza a percibir que el aumento de actividad en el sector viene ligado a localizaciones específicas, y a zonas muy concretas, algunas de las cuales han mantenido actividad incluso en los tiempos más adversos de la crisis, como es el caso del norte de Madrid. Adicionalmente, la demanda de vivienda, aunque está empezando a repuntar, sigue siendo reducida en la actualidad, con lo que las promociones desarrolladas en las mejores ubicaciones y que tengan un precio adecuado, serán las que reciban el favor de los compradores, y por ende, la financiación.
El flujo del crédito sigue siendo el principal reto a superar por las empresas del sector. En ese sentido, es relevante destacar que, en la actualidad, dadas las provisiones bancarias exigidas por la normativa,las entidades financieras prácticamente no financian la compra del suelo. En consecuencia, para poder optar a la financiación de una promoción es preciso disponer de un muy alto nivel de comercialización y un compromiso ineludible por parte de los compradores en fases muy tempranas, en forma de notables aportaciones económicas en proporción al valor de la vivienda, que además minimicen las necesidades financieras de la promoción.
En ese contexto, el modelo de cooperativa de vivienda ha sido el vehículo más utilizado en los últimos años, motivado principalmente por la desaparición de las principales promotoras del país durante la crisis inmobiliaria. No obstante, en la actualidad, y con el cambio de tendencia en el sector que se empieza a percibir, están surgiendo otros modelos, en los que los fondos de inversión internacionales están empezando a acaparar protagonismo.
Las promotoras inmobiliarias que han aguantado la crisis, además de vender parte de sus activos para reducir el ratio de endeudamiento, están alcanzando acuerdos con estos fondos al objeto de capitalizarse, de manera que puedan volver a acceder a la tan necesitada financiación bancaria. Por tanto, la llegada de los nuevos inversores internacionales ofrece una oportunidad única para el inicio de una recuperación real del sector y hace posibles nuevas actuaciones y proyectos de envergadura.
Por otro lado, no hay que perder de vista que el dinero extranjero viene buscando verdaderas oportunidades, teniendo en cuenta que los precios en España se han ajustado suficientemente como para permitir un retorno de la inversión que consideren satisfactorio, a lo que ahora se suma el incentivo añadido de las mejoría de las expectativas económicas del país.
Poder aprovechar esta ocasión histórica depende, en gran medida, de la capacidad de los gestores inmobiliarios experimentados en materializar acuerdos estratégicos con los fondos de inversión. Estos últimos disponen del capital necesario para reactivar el sector pero carecen de equipos solventes que lideren la esperada nueva era inmobiliaria y obtengan las rentabilidades exigidas por los mismos.
El tiempo dirá si aprovechamos esta oportunidad que se nos presenta.
via@pisos.com
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