El pasado mes de octubre se firmaron en España un total de 19.195 hipotecas, según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). La evolución positiva del crédito es uno de los indicadores que confirman la recuperación del sector inmobiliario sino, y por extensión, la mejora macroeconómica española. Sin embargo, en este mismo periodo fueron 12.457 las fincas que según esta misma fuente modificaron las condiciones de sus hipotecas, ya fuera realizando una novación o una subrogración del acreedor o del deudor. Una cifra que refleja la todavía alta cantidad de consumidores que necesitan disminuir sus cuotas mensuales.
1 ¿En qué consiste la novación?
Realizar una novación es una decisión, comenta Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora, en la que entran en juego tres parámetros de aplicación, plazo, importe y tipo, que en función “de las necesidades de cada persona o familia podrá interesarles incidir en alguno de esos tres parámetros o en todos”. A juicio de Maica López, responsable de contenidos de BANKIMIA
, esta medida responde a la necesidad de los hipotecados de “intentar renegociar las condiciones de su hipoteca con el objetivo de mejorarlas” sin que deban trasladarse a otra entidad.
Para Isabel Pons, miembro de la Junta Directiva de Adicae, que el hipotecado se incline por el caso concreto del alargamiento del plazo de la hipoteca “es pan para hoy y hambre para mañana”, ya que “hay que tener en cuenta que se reduce la cuota mensual, pero a la larga y en el cómputo general se acabarán pagando más intereses”.
2 ¿Qué gastos conlleva?
DesdeBANKIMIA, informan de que son tres los tipos de gastos a los que los clientes han de hacer frente como consecuencia de la novación. El primero de ellos es la comisión por novación, consistente en “gastos administrativos y de gestión que cobra la entidad financiera por el cambio de condiciones”. Los mismos, recalcan, han de negociarse en las condiciones de la primera hipoteca ypueden llegar hasta el 1% del importe pendiente de amortizar. Sin embargo, López añade que si el objeto del cambio delPRÉSTAMO es ampliar el plazo “la comisión no será superior a un 0,15% del capital pendiente”.
En paralelo, el hipotecado también deberá hacer frente a los gastos de tramitación. Entre los mismosse incluyen tanto los derivados de las gestiones notariales como los gastos relativos al Registro de la Propiedad y, en el caso de que se hubieran contratado sus servicios, el pago de la gestoría. En tercer lugar destaca, como gasto asociado, el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que se abona solo en los casos en que la ampliación incluya un aumento del capital y se estima en un 0,5% del importe que se está aumentando.
3 ¿Qué pasos hay que dar?
El primero paso es acudir a laENTIDAD FINANCIERA con la que se tiene contratado el préstamo que deberá dar el visto bueno a la operación. Este proceso de negociación y pacto con el banco deberá formalizarse, advierte Pons, con la entrega por parte de esta de “una Ficha de Información Personalizada (FIPER) y/o una Oferta Vinculante (OV), donde deben figurar todas las características de la operación”. Por último, añade Javaloyes, el cliente debe dar “fe pública de las modificaciones a través de una escritura notarial de novación”.
4 ¿Suele estar el banco dispuesto a negociar?
Aunque las entidades financieras no están obligadas a negociar con los clientes las condiciones de las hipotecas previamente firmadas, los expertos consultados coinciden en afirmar que “por norma general” estas se prestan a llevar a cabo este tipo de procedimientos. Así, desde BANKIMIAsubrayan que los bancos “pueden llevar a cabo cambios hipotecarios, si bien no se trata de productos que dispongan en sus catálogos o se publiciten como otros, pues acostumbran a ser personalizados en función del perfil del cliente”.
Por su parte, Adicae añade que si los bancos consideran que la operación “es viable y ventajosa” optarán por la novación, ya que “saben que al final van a generar más intereses y a tener más ingresos”. No obstante, desde esta organización demandan un giro en este comportamiento, ya que en estos casos deberían primarse alternativas “mucho mejores para el consumidor, como moratorias o condonaciones de pago”.
5 ¿Qué requisitos hay que cumplir?
Asimismo, para poder optar a una novación hipotecaria, los interesados deben responder a unos requisitos determinados. Los mismos se circunscriben, matiza Javaloyes, a presentar “un perfil financiero que refleje la asunción de sus responsabilidades de pago”, añadiendo que “no tanto como llevar estrictamente todo al día, pero sí que conste su voluntad de cumplir y que acude a esta fórmula por su propio bien”.
Por su parte, López insiste en la probabilidad de que la entidad estudie si el cliente “está al corriente de sus pagos, cómo ha respondido a ellos a lo largo del tiempo, cuál es su situación laboral, qué ingresos tiene y cuál es su situación de endeudamiento”. Del mismo modo, asegura que para confirmar una ampliación del plazo de amortización, la ENTIDAD FINANCIERA “tendrá en cuenta que el de la hipoteca original no supere los 40 años y no tenga otras cargas”.
6 ¿Cuándo se debe optar por la novación?
Esta combinación de exigencias y actitud de las entidades financieras puede hacer que muchos clientes se planteen si realmente merece la pena optar por el aplazamiento del pago de la hipoteca. En este sentido, desde Adicae aconsejan inclinarse por esta opción “solo en aquellos casos en los que se han negociado sin éxito todas las opciones diferentes al aplazamiento” y se concluye que la rebaja de la cuota resultará suficiente para no entrar en impagos.
Asimismo, y en lo relativo al momento del pago en que se encuentra el hipotecado en relación con la duración de la hipoteca, desde esta organización recomiendan hacerlo al final del mismo, ya que “será menos gravoso cuando se haya pasado el ecuador del tiempo establecido de pago”. No obstante, reconocen que este consejo no se debería poder llevar a cabo, pues “los plazos son ya de por sí muy largos como para alargarlos aun más, sobre todo en personas a las que les aplazan la hipoteca teniendo 50 años y terminan de pagarla a los 80”.
7 ¿Qué factores hay que tener en cuenta?
Siempre se han de tener en cuenta una serie de recomendaciones previas a la negociación de la novación hipotecaria. Así, para López es importante que los clientes “analicen bien su situacióny la oferta del mercado inmobiliario” además de que han de tener presente las consecuencias de esta decisión, ya que una vez que se produzca el alargamiento del plazo del pago de la hipoteca “las cuotas serán menores, pero los intereses finales, mayores”.
Por su parte, Pons aconseja que los hipotecados prevean “qué impacto tiene la cuota hipotecaria en los ingresos de la unidad familiar”, la cual nunca tiene que exceder el 30% de esta cantidad. Asimismo, recomienda a los clientes evitar que los gatos de la novación “impliquen una ampliación de capital”, además de que tengan presente que “la entidad no aproveche la novación para modificar los tipos de interés, el diferencial, las vinculaciones y, sobre todo, las garantías”.
