El estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica golpearon muy fuerte al mercado hipotecario en España, sumiéndole en la mayor recesión de su historia. El sector se cura poco a poco sus heridas gracias a la recuperación de la economía y de los precios de la vivienda.
La incógnita es si los cambios que ha sufrido son transitorios o forman parte de una mutación permanente. Porque las hipotecas que se contratan ahora son muy distintas a las que se firmaban en 2007, en gran parte por la menor tolerancia al riesgo de la banca, que ha emprendido una feroz guerra de precios para captar solo al cliente más solvente, ya que pone barreras de entrada a otros demandantes menos atractivos.
El objeto de deseo de las entidades son los que han resistido la crisis sin perder su empleo y tienen suficientes ahorros. Este es precisamente el punto de partida.
1. Para acceder a un crédito para la compra de vivienda a día de hoy hay que contar con un ahorro equivalente al 30% o al 35% del precio, mientras que antes de la crisis bastaba con un 10%, ya que muchas entidades financiaban entonces los gastos asociados a la compra, como impuestos, tasación, notaría, registro y gestión. Ahora ya no.
2. El tipo de interés medio antaño era del 4,7% y ahora ronda el 3,5%, según los datos del INE. Desde hace un año las entidades lanzan ofertas competitivas, que llegan hasta Euríbor más 1%. Pero en realidad el diferencial medio no ha bajado en relación con 2007. Al contrario, ha subido para reflejar el mayor riesgo de los últimos años, por lo que el descenso del tipo de interés se debe al desplome del Euríbor, que antes de la crisis marcaba el 4% y ahora está en el mínimo histórico del 0,2%.
3. El importe del préstamo medio ha caído desde los 148.000 a algo más de 100.000 euros, un 31%, descenso que transcurre paralelo al registrado por el precio de la vivienda (-29%), aunque también responde a un ajuste de lo que supone el crédito sobre el precio total (LTV por sus siglas en inglés) del inmueble. Antes había entidades dispuestas a financiar el 80% y el 100%, mientras que ahora la media se sitúa en el 60%.
4. El plazo medio también ha cambiado, reduciéndose de los 28 años de plazo contratado antes de la crisis hasta los 22 de finales de 2014, debido a la actitud más prudente de las entidades hacia un endeudamiento elevado y a la mayor solvencia del segmento que ha accedido a una hipoteca en los últimos años de recesión, ya que reducir el plazo se traduce en un aumento de la cuota mensual y viceversa.
5. Poco a poco, las hipotecas a tipo fijo desafían la hegemonía de las de tipo variable. Han pasado a suponer el 6,4% del total, frente al tímido 2% que suponían en 2007. También se ve una mayor predisposición hacia la contratación de préstamos hipotecarios con un periodo inicial fijo, de entre uno y cinco años, en detrimento de los préstamos puramente variables con revisión cada seis meses o un año. Este tipo de hipotecas representó el 33% de la nueva contratación hipotecaria en 2014, frente a un 6,5% de 2007.
«Esto pone de manifiesto una mayor sensibilidad por parte de entidades y hogares al riesgo futuro de variabilidad en los tipos de interés», explica Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). A su parecer, el mercado hipotecario está volviendo a sus orígenes: «Es un mercado más pequeño que debería consolidar su crecimiento apoyándose en unas prácticas y productos sencillos y transparentes».
La mejora de los indicadores económicos y la estabilidad en el mercado de la vivienda han permitido una mejora en la confianza que se ha traducido en un aumento de la actividad hipotecaria visible desde finales de 2014, sostiene. Aunque, con toda probabilidad, el saldo vivo, de 710.000 millones de euros en enero de 2015, cerrará el año con un descenso porque las nuevas contrataciones no llegan a compensar las amortizaciones.
¿Volverán a repetirse las condiciones de las hipotecas de 2007? En algunas variables, sí, ¿por qué no?, responde Mullor: «sería deseable que el precio medio de la vivienda se recuperase y con ello el importe medio de la hipoteca y el plazo. Pero lo que quizá haya cambiado para siempre sea la forma en la que el producto hipotecario se comercializa. El llamado endeudamiento o préstamo responsable será una realidad en nuestro mercado».
El director del Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, Pedro Javaloyes, ve muy difícil volver a hipotecas que financian la totalidad de la compra de la vivienda. «El escenario es hoy radicalmente distinto al de los años del boom. Entonces todo se fiaba al valor de la garantía, en la confianza de que el precio de los inmuebles nunca descendería. Hoy el principal criterio de análisis de los bancos es la capacidad de reembolso y el perfil financiero del cliente».
Las personas de solvencia demostrada, rentables a medio y largo plazo, no conforman el grueso de los demandantes de hipotecas porque muchos de ellos ya están hipotecados desde hace dos o tres años, por lo que la comercialización de nuevos préstamos no cubre las expectativas de los bancos en cuanto a sus resultados, dice Javaloyes. «Para este tipo de clientes estrella la banca lo da todo»: les aplica bajadas en los tipos de interés de más de dos puntos, les recorta las comisiones e incluso está dispuesta a correr con los gastos de subrogación en la nueva hipoteca que les ofrecen.
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