Pero, ¿se puede hablar de recuperación? Un análisis a fondo invita a ser cautos
La mejora es muy débil aún y, sobre todo, desigual: hay que ser prudentes
¿Qué esta pasando en el sector inmobiliario? Últimamente todo son datos esperanzadores: las hipotecas registraron en junio la mayor subida de los últimos ocho años, la compraventa puso fin a diez meses de caídas... Y hoy, un último dato: el precio de la vivienda crece por primera vez en seis años. ¿Significa esto que el sector ha dejado atrás la crisis?
Aunque crece el optimismo sobre la recuperación del mercado inmobiliario español, que vivió en 2013 uno de sus peores ejercicios, un análisis a fondo de las cifras invita, cuanto menos, a ser prudentes y mantener la cautela.
"No hay que perder de vista que venimos de mínimos históricos y que cualquier momento era lógico que se produjera el repunte", apunta el director del gabinete de estudios de pisos.com, Manuel Gandarias. Sin olvidar que las estadísticas arrojan medias y que, evidentemente, el estado de salud del sector será distinto en costa que en interior, en una comunidad que en otra.
El problema es que casi nadie se atreve a aventurar qué niveles resultan los adecuados para asegurar que el sector, al fin, se ha recuperado. (Los siguientes gráficos son de los Registradores y aquí, su informe).
Primero, el precio
Según los datos que ha publicado hoy el Colegio de Registradores de la Propiedad, el precio de la vivienda se incrementó un 1% en el segundo trimestre de 2014 respecto al mismo período del ejercicio pasado. Supone la primera subida en los últimos seis años. Ahora bien, ¿qué hay detrás de este repunte?
Los expertos de idealista.com intentan buscar una razón: "Las compraventas que se producen pertenecen en gran medida a la parte más alta del mercado, probablemente debido a las elevadas exigencias de la banca a la hora de conceder hipotecas, lo que dificulta la venta de viviendas más económicas". En este sentido, "podríamos estar ante la paradoja de que el precio medio sube porque sólo se venden las viviendas de precio medio/alto, mientras que el resto del mercado continúa teniendo que ajustar los precios para cerrar las operaciones".
Aunque todo parece indicar que el final del intenso proceso bajista del precio de la vivienda se está produciendo, apuntan por su parte los Registradores, "los actuales niveles de precios parecen interesantes para aquellas personas con capacidad de compra".
La elevada y creciente demanda de vivienda en las zonas costeras por extranjeros están produciendo este mejor comportamiento dejando atrás la generalizada tendencia descendente. De hecho, la compra de vivienda por parte de extranjeros sigue marcando máximos.
Con todo ello, desde los precios máximos alcanzados a mediados del año 2007, actualmente el precio de la vivienda acumula un descenso medio próximo al -32%.
La escasa promoción de obra nueva durante el ciclo bajista ha llevado a que prácticamente la única opción para la compra de vivienda nueva haya sido la edificada durante el ciclo alcista y actualmente pendiente de venta. Buena parte de estas viviendas han ido a parar a manos de las entidades financieras, siendo progresivamente vendidas, especialmente a través de una intensa política de reducción de precios y financiación garantizada.
¿Crece realmente la compraventa?
En junio, y según datos del INE, la compraventa de viviendas aumentó un 8,8% respecto al mismo mes de 2013. Este repunte interanual fue el cuarto consecutivo tras los de marzo (22%), abril (5%) y mayo (5,4%) y permitió dejar atrás diez meses seguidos de caídas.
Aunque difundidas por el INE, las cifras corresponden a compraventas inscritas en los registros de la propiedad procedentes de escrituras públicas realizadas en meses anteriores al de referencia.
¿Buen dato? Sí, pero para cogerlo con cautela. Primero porque en tasa mensual (junio sobre mayo) la compraventa de viviendas retrocedió un 7,3%. Además, en el mes de junio se registraron respecto al mismo mes de 2013 un total de 26.076 operaciones, básicamente gracias al impulso del mercado de segunda mano.
El dato, aunque más positivo que el del año pasado (23.977) queda aún lejos de las 66.670 que se registraron en el mismo mes de 2007, o las 46.533 de 2008. Si bien es verdad que mucho ha cambiado la situación económica desde entonces y la mayoría de analistas consideran que para que el mercado sea sano no se debería volver a esas cifras.
En cualquier caso, el crecimiento interanual en la compraventa de viviendas en junio de 2014 se debió al avance en un 17,4% en la compraventa de pisos de segunda mano, hasta sumar 16.257 operaciones. Por el contrario, la compraventa de viviendas nuevas descendió un 3% en tasa interanual, hasta 9.819 operaciones.
Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.es considera que aún es pronto para hablar de fin del ajuste: "La recuperación del mercado inmobiliario será lenta y moderada, ya que aunque las compraventas están aumentando ligeramente y los precios están frenando su caída, el crédito sigue siendo muy limitado y la situación del mercado laboral aún es muy complicada, lo que dificulta la demanda de vivienda por parte de los particulares".
Por su parte, desde idealista.com alertan de que "la caída intermensual del 7,3% y el hecho de que se hayan vendido menos viviendas nuevas que nunca deberían ser indicadores suficientes para mantener la prudencia y hacer ver a los propietarios que aunque el crédito parece volver a fluir, el exceso de optimismo, el pensar que los precios ya han tocado suelo, puede suponer un riesgo para el cierre de las operaciones". Así lo señala Fernando Encinar, su jefe de estudios.
¿Y las hipotecas?La firma de nuevas hipotecas para la compra de una vivienda aumentó en junio el 19% en tasa interanual, la segunda vez que sube en cuatro años, tras el pequeño repunte del 2% registrado en marzo.En concreto, el número de hipotecas nuevas constituidas para la adquisición de una vivienda se situó en 17.137. Eso sí, esa cifra quedó lejos de las 56.000 que se firmaban, por ejemplo, hace cuatro años. Además, en comparación con el mes anterior esa cifra supone un recorte del 4,6%.
Además, se produjo un ligero incremento en los diferenciales aplicados por las entidades financieras. Habrá que esperar no obstante a ver si se trata solo de una subida aislada en la tendencia a la baja en los diferenciales que se venían constatando en los últimos meses.
Es cierto que la banca se vuelve menos exigente: el tipo medio de los préstamos concedidos en junio bajó al 3,88%, el nivel más bajo este mes desde el año 2006. Con un matiz, entonces el euríbor rondaba el 3,4% y ahora está en el 0,513%, lo que ha multiplicado por siete el margen de la banca en cada crédito.
En definitiva, pese a algunos esperanzadores, las últimas cifras del PIB español muestran que la inversión en vivienda se contrajo un 0,4%, acumulando 26 trimestres consecutivo de descensos. Para encontrar la última tasa positiva de esta rúbrica hay que remontarse hasta el primer trimestre de 2007.
Así pues, habrá que esperar unos meses más para ver si los últimos datos suponen, ahora de verdad, un cambio de tendencia en el sector.
via@eleconomista
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