Los precios de los pisos no esperan ningún rebote

La entrada con fuerza de los fondos y la demanda extranjera, así como los signos positivos de algunos indicadores, han generado confianza en la recuperación, pero los expertos alertan de que, si bien la gran corrección está hecha, no habrá repuntes generales a corto y medio plazo

El pasado septiembre el Instituto Nacional de Estadística (INE) provocaba más de un titular eufórico en publicar los datos sobre el índice de precios de la vivienda correspondientes al segundo trimestre del año. Después de seis ejercicios de caídas sostenidas con bajadas trimestrales superiores al 15%, los datos del INE mostraban por primera vez una evolución positiva para el conjunto del Estado (+ 0,8%). También el Colegio de Registradores de la Propiedad apuntaba para el segundo trimestre del año una variación de alrededor del 1% en los precios respecto al mismo periodo de 2013, el primer dato positivo desde 2007. Es cierto que otros estadísticas como las de Tinsa, el Consejo Superior del Notariado o el propio Ministerio de Fomento han publicado signos negativos en sus últimas actualizaciones (ver gráfico), pero en general las caídas son más suaves que en periodos anteriores.

Todo ello ha generado la sensación de que el ladrillo, aquel enfermo de UCI que presentaba un cuadro de muerte cerebral, habría conseguido iniciar la recuperación, e incluso el presidente del Barcelona Meeting Point, Enrique Lacalle, afirmaba esta semana, durante la presentación de la 18ª edición del salón, que había que hacer lo posible para no decepcionar a los fondos internacionales que vienen a comprar y poder así continuar "el boom que vuelve a vivir España".

Pero realmente están anticipando estas estadísticas un cambio de tendencia en el mercado? La respuesta de consenso en el sector es que ni mucho menos. "Que la gente no piense que los precios rebotarán", dice tajante el director de residencial de la consultora CBRE, Carlos Ferrer-Bonsoms. Es cierto que hay ciertos síntomas de mejora, como por ejemplo que los datos de producción de vivienda nueva de enero a agosto de este año en Cataluña muestran un incremento del 36% de media, según los datos de la Asociación de Promotores de la provincia de Barcelona. También es verdad, "es innegable", dice el profesor de economía de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo, "que las expectativas de la gente sí que han cambiado radicalmente porque si desde hace un año estás viendo que los fondos extranjeros están comprando inmuebles en España y que el país vuelve a ser moda entre los inversores extranjeros, la sensación de mercado en caída libre que había hasta ahora desaparece ".

Este mayor movimiento en la demanda ha permitido que algunos indicadores recuperen el color verde perdido durante mucho tiempo, pero la pregunta del millón, explica el director del gabinete de estudios del portal pisos.com, Manuel Gante, "es si este signo positivo aunque muy tímido se podrá mantener ". Y aquí los motivos para el optimismo son, cuando menos, escasos. "Para ver un signo positivo general en los precios será necesario que la situación macroeconómica mejore", apunta el director general de los promotores de Barcelona, ​​Marc Torrent.

Y es que, como destaca García Montalvo, "el mercado ahora mismo lo están soportando los inversores; si miras el porcentaje de compras al contado estamos en el 50% o el 60% y obviamente no son familias, las familias no tienen tantos ahorros ". Ni ahorros, ni solvencia, ni seguridad laboral para solicitar una hipoteca.Los bancos han empezado a dar hipotecas, es cierto, pero, como recuerda el profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos, "te dan el 50% de lo que vale el piso y te piden unos ingresos de 2.500 euros al mes, y cuántas familias cumplen estos requisitos? ". Otra cosa, explica el director comercial de residencial, suelo y urbanismo de la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle, Jorge Almagro, "es que las entidades financieras les interese financiar las compras de su stock de pisos, pero en términos generales las familias todavía no tienen acceso al crédito ".

Así las cosas, la fuente que tradicionalmente reactiva el mercado, destaca Bernardos, "esta primera demanda de nuevas familias, no existirá durante mucho tiempo". Y no se trata sólo de que el cuadro macroeconómico sea todavía poco optimista y que los datos de paro -y ello a pesar de la EPA del mes de septiembre- sean tan elevadas como el nivel de precariedad de los pocos nuevos contratos laborales que se generan. El número de familias solventes es todavía pequeño pero es que, además, el número de nuevas familias tiende a la baja. "Si tú miras la pirámide demográfica lo que viene es un desastre en términos de demanda de vivienda para los grupos de edad que conforman los primeros compradores están reduciendo a marchas forzadas, del orden del 1,5% o el 2% ", apunta el profesor de la UPF.

El grueso de la demanda, pues, ni está ni se le espera a corto plazo. Y en este contexto buena parte del movimiento que se respira en el mercado inmobiliario viene del comprador inversor y de la demanda extranjera. Es claro que para inversor no sólo tenemos que entender el perfil más especulador sino que también crece el del comprador local que dispone de ciertos ahorros en el banco y que para generar una mayor rentabilidad prefiere destinar aquellos 70.000 o 90.000 euros en comprar un piso para ponerlo después en el mercado de alquiler. Así, puede convertir un tipo de interés que difícilmente llega al 1% en el banco en un 2% o 3% en el mercado de alquiler.

Y eso lo notan en portales inmobiliarios como habitaclia, donde la proporción de las búsquedas que hacen los más de millón y medio de visitas que tienen al mes es de tres a uno para el alquiler respecto de la opción de compra. "Y eso quizás seguirá así aunque la situación macroeconómica mejore para que las mentalidades están cambiando", explica el portavoz del portal, Javier Llanas.

Pero volvamos a los inversores. Más allá de la premisa que recuerda Llanas, "los especuladores no son nunca los que hacen que el mercado cambie", lo cierto es que estos compradores hoy están pero mañana pueden muy bien volver a plegar velas. "Muchos de estos fondos están mirando hacia el residencial para el segmento que realmente les interesaría, el terciario, no hay mucho producto, pero en residencial las rentabilidades que se están encontrando son bajas para sus expectativas", destaca Ferrer- Bonsoms. Unas rentabilidades que no pasan del 3% y que condicionan las operaciones a obtener plusvalías interesantes a corto o medio plazo.

La misión es relativamente sencilla, se puede pensar, si se tiene en cuenta que en los grandes paquetes comprados en la Sareb los descuentos han sido tan suculentos que incluso en un escenario de estabilización de precios se pueden conseguir números verdes, pero como destaca García Montalvo, "el inversor soportará un tiempo el mercado pero no mucho más, cuando las rentabilidades no sean las esperadas deshará posiciones como ya lo hicieron antes del estallido de la burbuja".

También es posible que en los próximos meses las estadísticas sean relativamente mejores para el efecto de la reforma fiscal que prepara el gobierno del PP y que supondría un incremento de los impuestos sobre la venta de la vivienda usada. Anticipar compras para esquivar el castigo fiscal es un comportamiento que se ha visto ya en anteriores reformas como la que suprimió la desgravación por la adquisición de la vivienda en la declaración de la renta, y para expertos como Manuel Gandarias éste puede ser un elemento a tener en cuenta a corto plazo.

Pero más allá de que algún trimestre el signo pueda ser positivo, ninguno de los expertos espera que la tendencia general para 2015 sea de alza en los precios, sobre todo si el panorama macroeconómico en Europa sigue dominado por amenazas de nuevas recesiones. De hecho desde Tinsa ya prevén que los datos para este tercer trimestre recojan este empeoramiento y marquen caídas de los precios de hasta el 10% en Girona, Tarragona y Lleida (aunque se mantendrían estables en Barcelona), "de hecho los datos están empeorando los pronósticos más optimistas que habíamos hecho a principios de año ", explica el director territorial norte de Tinsa, Miguel Sanz.

Ni siquiera la estabilización está consolidada, y por tanto a corto y medio plazo, prudencia, y nada de esperar que vuelva la fiesta.

Un esfuerzo aún altoLos datos sobre la reducción de precios desde el estallido de la burbuja son contundentes. A pesar de que el drama varía en función de la zona y de la estadística que se tome de referencia, la media se acerca mucho al 50% y en algunas localizaciones el porcentaje ha pasado del 85%. Con estos datos se puede pensar que si hay algo bueno que se puede extraer de esta crisis es que el esfuerzo que deben hacer las familias para comprar una vivienda se ha reducido mucho. Y en parte es cierto. Pero, con muchos matices.

La clave, explica el profesor de la UPF José García Montalvo, es como definimos este esfuerzo. "Si el defines como la proporción de renta que se debe destinar a la hipoteca con los datos de tipo de interés de hoy estamos realmente bien, pero este indicador sólo sería relevante si todo el mundo pudiera acceder a una hipoteca y esto no es así. "Por eso Montalvo cree que es mucho más apropiado definir el esfuerzo como el número de años de renta familiar que se necesitan para afrontar la compra de una vivienda. "Hoy estamos en una media de 5,3, con respecto a la media de 8 años que teníamos y que era una barbaridad, pero aún estamos por encima de los 4 años, que serían lo ideal", explica.

El problema es que el precio de los pisos ha bajado pero también lo ha hecho la renta disponible. "En EEUU pasaron los 4 años a los 5,2 y todo el mundo pensó que era una locura, pero aquí habíamos llegado a 19 años en Barcelona."

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