Entrevista a Gonzalo Bernardos, profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona y Director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, para conocer su opinión sobre los últimos datos del mercado inmobiliario.
Fotocasa.- Según datos de fotocasa, el precio de la vivienda registra tres meses consecutivos de subidas trimestrales. En esa misma línea, los datos del INE señalan que el precio de la vivienda ha registrado un crecimiento del 4% interanual. ¿Se puede hablar de inicio de la recuperación?
Gonzalo Bernardos.- Sin duda. Se trata de una recuperación basada en unos precios relativamente baratos, una mejora de la financiación para la compra de pisos, el incremento del número de viviendas iniciadas (aproximadamente, al final del año, un 40% más que en 2014), el desplazamiento de una parte de la demanda desde el alquiler a la compra y la consideración de la vivienda por muchos inversores como la mejor alternativa de inversión actual. Para ellos, es preferida a la Bolsa, percibida como excesivamente volátil, y a la renta fija, pues los depósitos proporcionan rentabilidades inferiores al 1% y muchos fondos que invierten en ella están obteniendo durante el actual ejercicio rentabilidades negativas.
Fc.- Entonces, ¿sigue pensando, como afirmaba hace unos meses, que es el mejor momento para comprar que recuerda?
GB.- Continúo pensando que es un gran momento para adquirir una vivienda. En la actualidad, a diferencia del reciente pasado, es mucho más fácil conseguir una hipoteca y el tipo de interés sufragado es el más bajo conocido históricamente. A diferencia de los años de la crisis, ahora los tipos hipotecarios están por debajo de la media observada en la Unión Europea.
Por otra parte, está existiendo una intensa creación de empleo que estoy convencido que se extenderá hasta el final de la década, ya que la economía española ha entrado en una nueva fase expansiva. Y, aunque hasta ahora no ha sucedido así, creo que dentro de muy poco tiempo los salarios van a subir por encima de la inflación y muchos trabajos a tiempo parcial se van a convertir en ocupaciones a tiempo completo. En la actualidad, España es el segundo país que más crece de la Unión Europea y su PIB aumenta a un ritmo destacable: el 3,1%. Un crecimiento muy superior al esperado, ya que en 2013 el PIB aún estaba disminuyendo un 1,2%
En definitiva, para la mayor parte de los ciudadanos el futuro será mejor que el pasado y esta situación la reflejará el mercado residencial con más ventas y subidas de precios en los próximos años
Fc.- Entonces, ¿comprar mejor que alquilar?
GB.- En la actualidad, es una opción mucho mejor comprar que alquilar. El motivo es que los intereses pagados por la compra de una vivienda son en todos los casos más reducidos que lo que se paga por alquilar. Es lo que generalmente sucede cuando el tipo de interés hipotecario es bajo. En cambio, normalmente es mejor alquilar que comprar cuando este es elevado.
Además, dadas las expectativas de subidas de precios que existen para la vivienda en un futuro, comprar, aunque sea para vivir en ella, es un magnífico negocio.
Fc.- Algunos expertos aseguran que la crisis griega podría provocar una posible subida de los tipos de interés, que repercutiría directamente en las hipotecas y otros productos financieros. ¿Está usted de acuerdo?
GB.- No estoy nada de acuerdo. Los tipos de interés a corto plazo (por ejemplo, Euríbor a 1 año) dependen en gran medida del tipo de referencia del BCE, quien ha dejado claro que lo piensa mantener a un nivel similar al actual al menos durante los dos próximos años. Por otra parte, la desaceleración de la economía china y la crisis de América Latina harán que la zona euro importe desinflación. Por tanto, dado que la inflación no será ningún peligro, no hay ningún motivo para que el tipo de interés de referencia del BCE alcance durante los próximos años niveles elevados.
Así, estimo que hasta finales de 2016 el Euríbor a 1 año estará por debajo del 0,5% y es muy probable que, incluso en diciembre de 2018, dicho indicador aún no haya alcanzado el 2%.
No obstante, si alguien tiene miedo a la evolución del Euríbor a 1 año, le aconsejo que escoja un tipo de interés fijo. Desde mi perspectiva, es la mejor opción actual. La mejor oferta hipotecaria que yo jamás es visto la proporciona la Kutxa y consiste en un tipo de interés fijo del 2,5% con un plazo de amortización de hasta 30 años. Sin duda, una gran tentación.
Fc.- ¿Cuáles son sus perspectivas del mercado inmobiliario para lo que queda de año?
GB.- Creo que la mejora del mercado residencial observada en los últimos meses en los mejores barrios de las grandes ciudades del país va a empezar a extenderse, en lo que queda de año, a las ubicaciones de alto standing de las medianas capitales y, especialmente, a las localidades de la periferia de Barcelona y Madrid, habitadas principalmente por familias de clase media – alta y alta.
En dichas localidades, la expansión se observará de dos diferentes maneras, dependiendo si disponen o no de un elevado stock de viviendas pendientes de venta. Si el municipio es pequeño, los precios ya empezarán a subir durante este segundo semestre; si es muy grande, la mejora del mercado residencial casi únicamente se percibirá en la cifra de transacciones, pero aún no en los precios.
En la mayoría de localidades de España, el nuevo periodo expansivo tendrá las siguientes fases: incremento de las transacciones, aumento de precios e incremento de las viviendas iniciadas. No obstante, es posible que en numerosas localidades pequeñas (de menos de 20.000 habitantes), el aumento de los precios tarde mucho en llegar. Así, en algunas sólo se observará a partir de 2018, en otras unas cuantos años más adelante y en las últimas no existe perspectiva alguna de subida.
Fc.- Ahora que se acercan las elecciones generales, ¿qué medidas sobre vivienda propondría usted para mejorar el sector?
GB.- Propongo cinco sencillas medidas:
1) Obligar a toda comunidad formada por más de 5 viviendas a contratar a un administrador de fincas.
2) Obligar al administrador a crear y gestionar un fondo que permita sufragar cualquier desperfecto del edificio en cualquier momento. Cada cuota trimestral incluirá los gastos actuales y una provisión de gastos derivados de la futura rehabilitación parcial del inmueble.
3) Instaurar una rigurosa Inspección Técnica de Edificios, cuyo incumplimiento comporte verdaderos problemas para los propietarios de los pisos que integran el inmueble. Así, los resultados de la misma los vincularía a tarjetas de cuatro colores y expondría éste en la fachada de las mismas:
a) Tarjeta verde: inmueble en perfecto estado de conservación
b) Tarjeta amarilla: edificio con algunos defectos sin importancia. Se aconseja a la comunidad que los repare, aunque no de forma urgente.
c) Tarjeta roja: inmueble con graves problemas, si la comunidad no procede a repararlos en un plazo de 3 meses todos sus vecinos deberán pagar una multa
d) Tarjeta negra: el edificio es inhabitable y los propietarios deben proceder a desalojarlo y financiar su rehabilitación.
4) Desgravación fiscal del 10% en el IRPF para todos aquellas personas que compren una vivienda en las localidades donde el exceso de oferta se estima que durará más de 5 años, siempre y cuando la vivienda adquirida se destine durante un mínimo de 10 al alquiler social.
5) Establecimiento de un impuesto de 200 euros mensuales por vivienda vacía a todas las entidades financieras, siempre y cuando dichas viviendas estén en su cartera un período de tiempo superior a un año.
Fc.- En octubre empieza una nueva edición del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria que usted imparte en la Universidad de Barcelona. ¿Qué puntos destacaría de él?
GB.- La gran diferencia entre el master en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria y otros muchos que se ofrecen en la universidad es que está diseñado para que los participantes puedan hacer muy buenos negocios. Por ello, siempre les digo a mis alumnos que haciéndolo no están incurriendo en un gasto, sino en una inversión.
Probablemente, para algunos la mejor que han hecho jamás. Así, gracias a él y a su valía, unos cuantos de nuestros alumnos han llegado a consejeros delegados y directores generales de importes empresas del sector inmobiliario.
Otros han formado empresas que han tenido magníficos resultados en la etapa de expansión y han sobrevivido muy dignamente en la de crisis.
No obstante, también he de destacar la excelente formación impartida. Creo que el master tiene a los mejores profesores de España en materia inmobiliaria, la mayoría, ejecutivos de éxito con un gran sentido de la pedagogía. Finalmente, también cabe resaltar los contactos. En el master se hacen contactos de primer nivel, ya sean con los propios compañeros o con los profesores. Para los profesionales del sector, son oro puro.
VIA@fotocasa
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