En el último año, los compradores de pisos que lo hacen como pura inversión y no como usuarios de la vivienda han pasado de representar un 16% a un 28% del total.
Compran pisos situados en el centro de las grandes ciudades, de un valor de entre 50.000 euros y 100.000 euros, y en un 83% de los casos, pagan al contado, según datos de Tecnocasa.
La mayoría de inversores buscan rentabilidades por alquiler de entre un 4% y un 6%. Sin embargo, el director general de Don Piso, Luis Pérez, explica que "existe un inversor más pequeño que sólo está interesado en pisos que le gusten y que está dispuesto a comprar a rentabilidades del 3%".
Además del retorno mensual que generan los pisos, los inversores piensan en la plusvalía que conseguirán cuando se produzca la venta del activo, que en un periodo largo de tiempo y vendiendo en la parte alta del ciclo, puede ser muy importante.
En España, la rentabilidad media ronda el 7%, aunque depende de la tipología de la vivienda, la ciudad y la zona concreta, indica el director del departamento de análisis de Tecnocasa, Lázaro Cubero. En Madrid, la rentabilidad ronda el 7,4% y en Barcelona, está entorno al 6%.
Además del importe de la vivienda, los inversores deben afrontar unos gastos iniciales, derivados de la transacción. El fundador del grupo inmobiliario RTV, especializado en la inversión en el segmento residencial, Vicenç Tur, explica que la compra de una vivienda nueva conlleva gastos de alrededor de un 10% de IVA y de entre un 1% y un 1,5% por actos jurídicos documentados (AJD), notaría y Registro. En el caso de la vivienda de segunda mano, el IVA y el AJD se sustituyen por el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que oscila entre el 8% y el 10%, en función de cada comunidad autónoma.
Como gastos posteriores y periódicos de una vivienda que debe asumir el propietario, está el impuesto de bienes inmuebles (IBI), los gastos de comunidad (en el caso de una propiedad horizontal), los seguros y los gastos de mantenimiento ordinario del inmueble, que suelen oscilar entre los 1.500 euros y los 3.000 euros anuales, aunque algunos de ellos se pueden repercutir a los inquilinos.
Si se financian los pisos con créditos hipotecarios, el inversor podrá pagar casi un 80% de la cuota con el alquiler. Aunque en España, la gran mayoría de los inversores (83%) compran sin financiación bancaria.
¿Qué es más rentable, comprar un piso de 100 metros cuadrados o dos pisos de 50 metros cuadrados? La mayoría de los expertos recomiendan dos pisos de 50 metros. A los pequeños inversores les gustan los pisos pequeños: un 26% se decantan por pisos de menos de 50 metros cuadrados y casi el 50% invierten en pisos de entre 50 metros y 100 metros cuadrados.
Desde el punto de vista de la rentabilidad, se recomiendan pisos pequeños y ubicados en zonas turísticas o céntricas. A la hora de vender, en cambio, es más fácil encontrar comprador para un piso de tamaño medio, ya que el producto más demandado es una vivienda de tres habitaciones, mientras que los pisos de 50 metros suelen atraer sólo a inversores y no a usuarios.
El comprador de pisos extranjero, aproximadamente un 15% del total, prefiere los pisos de mayor tamaño. La inmobiliaria Lucas Fox, especializada en compradores extranjeros que buscan viviendas en España, explica que actualmente, los inversores nacionales prefieren pisos de menor valor y los internacionales están comprando las casas más caras, por encima de los 500.000 euros. En este caso, la necesidad de financiación se reduce prácticamente a cero.
Fuentes de Lucas Fox añaden que la mayoría de los inversores particulares extranjeros piden apartamentos o edificios residenciales ubicados en zonas turísticas de las grandes ciudades que requieran una completa rehabilitación. Principalmente, propiedades en las que el inversor pueda aportar un valor añadido mediante una reforma y que, automáticamente, el activo aumente su precio.
via@expansion.com
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