El máximo exponente de este proceso ha sido la salida al mercado continuo de tres sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimis) y de una sociedad inmobiliaria de características muy similares. Grupo Lar, Merlin Properties, Axia Real Estate e Hispania han recaudado más de 2.600 millones de euros en sus respectivas OPV, todas ellas con la promesa de invertir bien los recursos y aprovechar las oportunidades comprando gangas en un mercado deprimido.
Pero no solo estas cuatro sociedades han desembarcado en España. También lo han hecho otras cuatro Socimis de menor tamaño que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil y otros muchos inversores y fondos. «España se ha convertido en un país en el que todos quieren invertir, pero la oferta que creen que hay no existe, ni por cantidad ni por precio», advertía hace unas semanas una fuente financiera. «Hay inversores que no saben lo que están comprando y se está produciendo un caldo de cultivo para que todo acabe en un chasco a final de año», añadía.
Ahora, el Grupo Lar ha tenido que reconocer ante sus inversores que estas advertencias tenían base real. En una presentación realizada la semana pasada, la primera Socimi que debutó en Bolsa y en la que el gigante Pimco compró un 12,5% en la OPV admite que la competencia en el mercado inmobiliario ha crecido y que hay cuatro factores que están cambiando el perfil de lo que se esperaba (y no para bien).
El mercado se calienta
El primero de ellos es la entrada en el terreno de juego de otras tres sociedades inmobiliarias que están compitiendo con ella en algunos casos en la compra de los mismos activos a los que se dirige Lar. Y no se trata solo de la irrupción de estas firmas cotizadas; «otros grandes inversores internacionales también están buscando inversiones de manera muy activa», asegura la compañía.
A eso se une un mayor acceso a la financiación, que ha mejorado tanto en costes como en condiciones. Y eso aumenta la demanda sin que la oferta esté a la altura, se lamenta Lar. «No ha habido suficientes activos en venta en los primeros meses del año, sobre todo en el segmento de oficinas», señala. Aunque la firma no lo dice, el resultado de la confluencia de una alta demanda, un fácil acceso a la financiación y un déficit de oferta es una reducción drástica de la capacidad de selección y un sobrecalentamiento de los precios de las operaciones que salgan al mercado.
Pese a ello, la Socimi ha querido lanzar un mensaje tranquilizador a sus inversores. «Estas tendencias no han modificado el plan original ni en términos de plazos de inversión ni en los retornos previstos», afirma.
El objetivo de Lar con estas advertencias es justificar su evolución en Bolsa desde que se estrenó en el mercado en marzo, sobre todo porque cotiza por debajo del valor neto de sus activos. Y es que la compañía cerró ayer a 9,25 euros por acción, lo que le da una capitalización bursátil de 370,3 millones de euros. Y esta cifra es llamativa, puesto que la Socimi recaudó 400 millones de sus inversores en la OPV y ha hecho compras por 213 millones desde entonces, así que la señal que indica su cotización no es positiva.
Lo único que puede consolar a Lar es que no está sola. De hecho, las tres Socimis que cotizan en el mercado continuo están en la misma situación. Es verdad que Lar es la que más lejos está del valor recaudado en la OPV (vale ahora casi un 8% menos), pero tampoco Merlin Properties (está un 1% por debajo de lo conseguido en la colocación de junio) ni Axia Real Estate (cede un 6,5% desde julio) pueden vanagloriarse de nada.
Entre las grandes sociedades inmobiliarias solo Hispania vale ahora más de lo que recaudó en su salida a Bolsa de marzo y es un escaso 1,6% más.
Queda por ver si estos comportamientos son coyunturales, el mercado empieza a moverse más y surgen oportunidades capaces de responder a la demanda que hay o si las advertencias de quienes veían un sobrecalentamiento en el segmento inmobiliario español están acertando incluso antes de lo que ellos mismos creían. El tiempo lo dirá.
via@expansion.com
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