En los últimos meses el mercado de la vivienda está radiando mensajes positivos: pequeñas subidas intermensuales de precio, ligeros aumentos en las ventas y algo más de concesión de hipotecas pero, cuidado, se trata de aumentos que vienen de mínimos. sin embargo, ya hay voces que esperan una nueva época dorada para el sector inmobiliario, que anhelan la euforia de antaño
"Por el año 2010 un promotor de sevilla ya me dijo que veía otra burbuja inmobiliaria y yo le contesté que tenía que ir al oculista”, sostiene gonzalo bernardos, vicerrector de economía y director del máster de asesoría y consultoría inmobiliaria de la universidad de barcelona. en 2014 sigue creciendo el número de adeptos que piensan de este modo
¿Se está hinchando una nueva burbuja?
El banco de españa ha anticipado el fin del ajuste del sector inmobiliario en su último informe mensual pero advierte de la baja demanda de viviendas y del ritmo lento de absorción del elevado stock de viviendas
La entrada en escena de las socimi también ha dado alas a la imaginación de muchos. ya hay seis somici cotizando en bolsa: axia, mercal inmuebles, entrecampos cuatro, promorent, lar españa y merlin properties pero ninguna cuenta con viviendas en sus carteras, sólo tienen producto terciario
el aterrizaje de los fondos de inversión también ha dado motivos para esperar una nueva época dorada del ladrillo. españa se ha colocado como tercer país de europa en ventas inmobiliarias al superar los 6.000 millones de euros durante la primera mitad de este año, según la consultora cushman & wakefield
“El inmobiliario español ha entrado en ebullición durante el primer semestre del año y ahora está entre los principales objetivos de los inversores”, destaca reno cardiff, socio y director de capital markets en españa de cushman & wakefield. sin embargo, por el momento adquieren mayoritariamente oficinas, locales, centros comerciales u hoteles. la vivienda todavía no ha despertado el apetito inversor pero los analistas de bankinter esperan que la inversión termine trasladándose al mercado de la vivienda
Jesús Amador, analista financiero de bankinter, descarta una nueva burbuja porque para eso debería de haber, entre otras cosas, una fuerte demanda de segunda y primera residencia, tanto nueva como usada y no se está dando”. si bien, reconoce que se dan algunos condicionantes que pueden dar lugar a pensar en un “milagro inmobiliario”, como son los niveles mínimos del euribor (en el 0,51% en junio), principal indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en españa, o la rentabilidad que ofrece una casa que supera el 4%, un nivel que muy pocos productos ofrecen
Subidas, pero localizadas
El profesor gonzalo bernardos diferencia entre la subida del precio de la vivienda, que se ha registrado en algunas zonas de españa en tasa intermensual, y una burbuja. “hay ganas de que suba el precio porque muchos propietarios están atrapados en hipotecas que valen mucho más que la vivienda y son aquellos casos de casas adquiridas durante la etapa de la especulación”
De hecho, el 10% de los hipotecados arrastran una “hipoteca burbuja”, es decir, un préstamo que vale más que el precio de su casa. la firma kelisto.esprevé que para este año el número de hipotecas de este tipo aumente de 581.441 en 2013 a 668.940
“El mercado de la vivienda está mejorando pero todo depende de la ubicación de la casa porque aquellas viviendas mal compradas por la localización no recuperarán el precio hasta dentro de muchos años”, comenta bernardos. recuerda que en algunas ciudades, como en madrid, el precio ha subido en tasa intermensual y estima que subirá cerca de un 10% en las grandes ciudades españolas el próximo año. para él, la situación ideal es un incremento del precio de la vivienda que supere el 3%-4% de la inflación, para que el sector esté activo y genere empleo pero sin especulación
No hay pros y contras de una nueva época dorada del ladrillo. todos son contras. “una burbuja es lo peor que puede pasar. el problema que hubo es que los bancos hicieron creer a la clase media española que era clase alta. además, la crisis ha generado muchas víctimas inocentes y ha destrozado la vida de los treintañeros, una generación sobradamente preparada”, señala bernardos
“Lógicamente muchos expertos están deseosos de que haya otra burbuja, ya que es donde se forran a comisiones y donde pueden incluso especular para sacar plusvalías pero sólo interesa un escenario de este tipo a algunos inmobiliarios y bancos”, sostiene miguel córdoba, profesor de economía financiera en la universidad ceu san pablo
Córdoba asegura que sólo hay contras. en su opinión, el precio de los inmuebles está alto respecto a la renta disponible de las familias. también opina lo mismo el analista de bankinter, que añade que la población española es prácticamente mileurista. “comprar una vivienda debería costar unos 4,4 años de ingresos brutos familiares. en reino unido está en 4,4 años y en estados unidos en poco más de 3 años”, indica. en cambio, en españa cuesta 5,8 años de media, según datos del banco de españa
Razones por las que no puede haber otra burbuja
Pese a las señales positivas que están irradiando algunos indicadores como el precio de la vivienda, la compraventa o el euribor en mínimos, el mercado inmobiliario no está preparado para recibir otro “boom”. las principales claves del milagro inmobiliario fueron las siguientes:
- El sector de la construcción supuso alrededor del 18% del pib del país y ocupaba el 13% del empleo total
- El precio de la vivienda llegó a subir entre un 10% y un 16% anual
- Financiación hipotecaria barata
- Tasa de empleo baja en términos históricos
- Ayudas fiscales para la adquisición de vivienda
Hoy en día la situación dista de aquella. como bien recuerda jesús amador, de bankinter, aunque el euribor está en mínimos, los bancos aplican diferenciales muy elevados. éste y los siguientes factores conforman el por qué no puede producirse otra burbuja: no hay generación de empleo, no hay beneficios fiscales, no hay una demanda mayor que la oferta de casas y el ritmo de absorción del stock es muy lento. ahora la gran pregunta es si españa verá otra burbuja como la vivida. hagan sus apuestas pero gonzalo bernardos vaticina que podrá producirse en 2025
via@idealista
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