7 cambios necesarios para el nuevo ciclo inmobiliario

Algunos cambios en las últimas estadísticas inmobiliarias invitan al optimismo. El aumento de las ventas de pisos durante el primer trimestre de 2014, las bajadas cada vez más moderadas del precio de la vivienda o el sorprendente aumento de la concesión de hipotecas son síntomas de que el sector está llegando a un punto de inflexión… aunque siempre guardando cierta prudencia.

Como confirmó José Luis Feito, presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), durante la presentación del estudio ‘La relevancia del sector inmobiliario en la economía española’ en laConferencia Inmobiliaria 2014, “nos encontramos en una fase de estabilización de precios de la vivienda, en términos medios, aunque sea poco significativo en el sector por la gran dispersión y heterogeneidad del producto”. Algunos de los resortes necesarios para que comience el cambio de ciclo y se vuelvan a alcanzar subidas de precio, como están previstas para 2016, se han activado.

¿ Cuáles son esos cambios ? 

El conjunto de expertos que participaron en las ponencias de uno de las citas inmobiliarias más importantes del año han analizado y localizado los escenarios y resortes para el cambio de ciclo.

1. Ajuste brutal del inicio de nuevas promociones, que se ha frenado en seco, como no ha ocurrido en ningún otro país. Esto ayuda a reducir el stock de pisos en el mercado, no obstante, “hay que desterrar el lastre que pesa sobre muchos compradores y expertos de que haya 700.000 viviendas sin vender. Es irrelevante, lo que nos interesa saber es con cuántas casas parecidas estoy compitiendo”, señala Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación.
2. El continuado ajuste de precios desde que estalló la crisis hace que cada vez las bajadas sean menos intensas y se esté más cerca de tocar suelo. “A partir de 2016 existe la posibilidad de subidas, pero no será muy dilatada ni muy duradera. Dependerá de que volvamos a tener sincronización con las variables macroeconómicas, aunque no sea al ritmo de entonces”, afirma Feito. Aunque el sistema financiero español esté cada vez más saneado, esta recuperación será sostenible a medida que crezca el empleo.
3. Convencer a los inversores para que entren en nuestro mercado del crédito e inviertan en titularizaciones para obtener liquidez en condiciones competitivas en términos de plazo y costos financieros, como apuntan desde ST-Sociedad de Tasación.
4. Financiación propia para los promotores y los compradores. Reducir la excesiva dependencia del sistema bancario ayudará formar empresas más sólidas e independientes y a no pagar excesivos intereses. “Se necesitan cambios en el modelo de financiación”, afirma Jordi Sevilla, senior advisor de PricewaterhouseCoopers (PwC) y ministro de Administraciones Públicas entre 2004 y 2007, “se tiene que acabar el pedir préstamos hipotecarios en sucursales. Hay que recuperar el concepto de autofinanciación y hay que mirar hacia nuevas fórmulas”.
5. Abaratar los costes de construcción de las viviendas. Lo caro que supone la transformación del suelo y la construcción de los inmuebles, por las excesivas trabas burocráticas y los impuestos implicados, es algo por lo que muchos profesionales del sector están luchando contra las Administraciones públicas.
6. La recuperación de la confianza de los consumidores. “Habría más confianza si estuviéramos dispuestos a salir a consumir, que es lo que realmente ha pasado en los últimos meses”, explica Sevilla. El exministro afirma que hay familias que no están endeudadas y suponen alrededor de medio país, “que es el que tiene que tirar del otro medio. Si se hace, recuperaremos una senda de crecimiento de 2%, por debajo de la media de los últimos años que ha sido del 3%”.
7. Concienciarse sobre la importancia de la eficiencia energética en la promoción de las nuevas viviendas o rehabilitación de las ya existentes. El futuro de la vivienda irá asociado a la eficiencia energética. Reducir el consumo energético y conseguir alcanzar modelos de vivienda que logren alcanzar el objetivo establecido por la Unión Europea para reducir el 20% de las emisiones de gases de efecto invernadero en relación a los niveles de 1990, conseguir 140.000 puestos de trabajo al año ligados a la rehabilitación y una facturación de 9.000 millones de euros.

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